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評論:土地市場大分化 二線城市"地王潮"或倒逼調(diào)控升級

    更新時間:2016-05-17 12:01  

(攝影 楊力郡)

“河西南地價四萬五。”這是最近在南京被熱議的大事之一,土地市場的瘋狂表現(xiàn)值得業(yè)界關(guān)注。

5月初,上海土地市場泗涇、南橋新城“地王”頻出,5月13日下午,葛洲壩、金茂、融創(chuàng)等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”,單價45213元每平米,超越上海建工“地王”42561元/平米,成為南京新單價地王,直追上海。一日之內(nèi),南京拍賣7宗地,誕生總價地王、單價地王以及區(qū)域地王,共計近250億。

此前,像蘇州、合肥、廈門等二線城市也是“地王”頻現(xiàn),成交土地的平均溢價率均超過100%。在過去的4月份,二線城市土地出讓金突破1100億元,占比近8成,同比上升280.4%,環(huán)比上升38.4%。二線城市土地市場為何會有如此瘋狂表現(xiàn)?

當前土地市場大分化已非常明顯:一線城市土地供應(yīng)縮緊,土地價格高的離譜,房企只能望洋興嘆;而三四線城市因大量的庫存積壓,開發(fā)商壓根不想再拿;二線城市以“黑馬”姿態(tài)殺出,因房地產(chǎn)成交火熱,市場預(yù)期好且?guī)齑嫦芷诳s短,供需關(guān)系緊張導(dǎo)致土地市場表現(xiàn)突出,量價齊升。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示,1-4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.54萬億元,同比增長7.2%,增速比一季度提高1個百分點,比去年全年提高6.2個百分點,連續(xù)4個月上漲,呈現(xiàn)快速回升走勢。

國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎分析表示,商品房銷售市場升溫,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在重點城市、熱點板塊加緊了土地儲備。同時,非重點城市開發(fā)投資同比增長7.8%,比重點城市投資增速高1.1個百分點。非重點城市開發(fā)投資增速時隔20個月后重新超過重點城市。當前,城市分化依然是需要關(guān)注的主要問題。

而國土資源部網(wǎng)站披露的一季度數(shù)據(jù)亦表明,盡管房地產(chǎn)用地同比下降4.4%,但全國105個主要監(jiān)測城市,尤其是住宅用地價格環(huán)比增長率1.27%,同比增長率為4.66%。由此可見,開發(fā)商拿地意愿在增強。

那么,未來土地市場“地王”頻出是否還會繼續(xù)?會否倒逼地方出臺調(diào)控政策?

實際上,雖然房地產(chǎn)投資回升了,但是主要是基于一線城市、部分基本面較好的二線城市的房地產(chǎn)投資的回升拉動,背后其實是“地王”頻出樓市過熱的結(jié)果。這些城市的樓市也將面臨投資風險,未來這些“地王”項目在銷售的時候勢必會遇到問題。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出,增加土地供應(yīng)才是解決問題之道。不過從最近兩年上述城市的土地供應(yīng)節(jié)奏尤其是今年的供地計劃來看,也并無太多實際行動增加供應(yīng)的做法。從這個角度來講,這些城市樓市中長期仍然面臨房價上漲的壓力,“地王”仍然會頻出。

“連南京都奔5萬了,毫不客氣的講,未來北京的房價會穩(wěn)定在10萬到20萬/平,明年北京會全面進入到10萬時代?!庇弥薪?jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰的話來說,現(xiàn)在的土地市場真是瘋了。

上述熱點城市土地市場價格短期內(nèi)猛漲,會導(dǎo)致導(dǎo)致建造商品住宅的土地成本上漲,房價漲勢不會停止,而項目定價也會大幅提升以獲得盈利。房地產(chǎn)商不惜代價,盲目在一線城市、熱點二線城市積極拿地,有可能遭遇企業(yè)運營層面風險,即使以聯(lián)合體形式拿下“地王”,也可能陷入資金鏈問題。

作為開發(fā)商,融創(chuàng)孫宏斌就認為當前火熱的長三角市場,房價沒有泡沫,但地價肯定是有泡沫的。很多房企是虧本的,市場會有懲罰,現(xiàn)在高價拿地的開發(fā)商以后很難掙錢。

另外,如北京、上海、深圳、北京、蘇州、南京、合肥等此前已出臺調(diào)控政策。但除了北上廣外,其他城市的政策較為溫和,并未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。當前,樓市調(diào)控實行的是“分城施策”,所以說哪個城市當前出現(xiàn)過熱的狀況,哪個城市或?qū)⒚媾R新調(diào)控出臺,限制樓市過熱上漲。

因此,像南京等二線城市樓市如果未來持續(xù)出現(xiàn)過熱狀況,調(diào)控政策或會加碼從嚴。(王日晨)