剛剛過(guò)去的2016上半年，嶗山東部松嶺路一帶和李滄東部板塊漸漸成長(zhǎng)為青島樓市的主要戰(zhàn)場(chǎng)之一，憑借出色的成交量，變成上半年名副其實(shí)的熱銷(xiāo)區(qū)域。進(jìn)入下半年后，這兩個(gè)區(qū)域的改善樓盤(pán)頻頻入市，區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)也開(kāi)始激烈起來(lái)。

嶗山東、東李改善盤(pán)扎堆入市 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

嶗山東部松嶺路一帶，由新華錦愛(ài)丁堡開(kāi)啟了改善區(qū)域的定位，隨后魯商藍(lán)岸麗舍的加入讓這種印象更加深入人心。而2016年，該區(qū)域開(kāi)售的樓盤(pán)更是助推了嶗山東部在青島樓市版圖上的功能定位。海信都市果嶺由9棟山景高層組成，目前主推1#、6#以及9#樓座，98-148㎡舒適二三居精裝毛坯均有售，多個(gè)樓座已經(jīng)建至中層，均價(jià)16500元/㎡，今年上半年曾連續(xù)多月榮登樓市熱銷(xiāo)榜；同處遼陽(yáng)東路和松嶺路交叉口的海爾海逸公館3號(hào)樓售罄，7號(hào)樓僅剩2樓的2套。1號(hào)樓火爆認(rèn)籌中，建筑面積為129-130㎡三室兩廳兩衛(wèi)，精裝交付，公攤17.4%，現(xiàn)團(tuán)購(gòu)交5萬(wàn)可享99折優(yōu)惠。

東李的改善之路早在幾年前綠城進(jìn)駐時(shí)就已悄然開(kāi)始，如今綠城洋房、別墅單價(jià)均已達(dá)到2萬(wàn)元以上。萬(wàn)科紅郡別墅售價(jià)也早已超過(guò)1000萬(wàn)/套，和達(dá)和城等社區(qū)也都有花園洋房等房源入市。與前三期項(xiàng)目不同，萬(wàn)科生態(tài)城四期項(xiàng)目如園也推出了135㎡的大三居和四居房源，項(xiàng)目預(yù)計(jì)8月底9月份首次開(kāi)盤(pán)。此外，下半年?yáng)|李區(qū)域預(yù)計(jì)還將有新盤(pán)陸續(xù)推出，預(yù)計(jì)改善房源仍占比較大。

“嶗山東和東李是現(xiàn)在青島主城區(qū)為數(shù)不多的，改善型房源扎堆問(wèn)世的新區(qū)。相似的房源扎堆，價(jià)格戰(zhàn)自然一觸即發(fā)，近期松嶺路某樓盤(pán)就推出購(gòu)房送車(chē)位活動(dòng)，上月端午節(jié)假日期間也有樓盤(pán)推出了10套特價(jià)房活動(dòng)。從這些現(xiàn)象不難看出來(lái)，雖然市場(chǎng)行情一片大好，但是開(kāi)發(fā)商還是會(huì)選擇運(yùn)用‘價(jià)格戰(zhàn)’來(lái)吸引客戶(hù)?！?/p>

二手房市場(chǎng)房源量少卻火熱 房東報(bào)價(jià)滿(mǎn)是“小心機(jī)”

與市南、嶗山沿海情況不同。目前嶗山松嶺路周邊與東李片區(qū)并未有大量改善型二手房源入市，主要原因是多數(shù)房源都是用來(lái)自住的；二來(lái)是區(qū)域房?jī)r(jià)近幾年并無(wú)明顯變化，二手房?jī)r(jià)如今與買(mǎi)入價(jià)相比漲幅并不大。不過(guò)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房東報(bào)價(jià)卻滿(mǎn)是“小心機(jī)”。有房東會(huì)參照同區(qū)域新盤(pán)價(jià)格進(jìn)行價(jià)格掛出，并加入“送車(chē)位”“即買(mǎi)即住”“比新房還便宜”等“優(yōu)勢(shì)詞匯”吸引計(jì)劃買(mǎi)新盤(pán)的客群，價(jià)格上只比新盤(pán)貴1000元/平米以?xún)?nèi)。

遼陽(yáng)東路一家中介負(fù)責(zé)人接受記者電話(huà)采訪時(shí)表示，目前松嶺路周邊在售二手房并不多，但優(yōu)質(zhì)好房源卻著實(shí)不少，不少房源是交房后一次都沒(méi)住過(guò)的全新房源。其中不乏高檔精裝的大戶(hù)型，雖然也是居住新區(qū)，但目前嶗山東部區(qū)域并未出現(xiàn)一二手房倒掛的價(jià)格現(xiàn)象，二手房掛牌價(jià)格與同類(lèi)型在售新房基本持平。東李一位中介經(jīng)紀(jì)人也表示，目前東李二手房售價(jià)和同區(qū)域新房基本持平。

業(yè)內(nèi)：形成改善聚集區(qū)有先天因素 中產(chǎn)市場(chǎng)大有可為

科威不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰表示，無(wú)論是嶗山東部松嶺路區(qū)域還是東李片區(qū)，形成改善型居住區(qū)是指日可待，因?yàn)檫@兩大區(qū)域都擁有諸多先天性因素。優(yōu)美的居住環(huán)境是形成改善居住區(qū)的要素，其次交通路網(wǎng)成熟，再者大鱷云集，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)氛圍好。另外，嶗山東部、東李不少新地塊相鄰，且出讓地價(jià)相似，這就直接影響這些地塊上建成的新樓盤(pán)，大家銷(xiāo)售價(jià)格相似，難免會(huì)被拿來(lái)放在一起PK。

青島某專(zhuān)業(yè)分析機(jī)構(gòu)首席分析師坦言，除了熱衷小戶(hù)型的剛需市場(chǎng)和土豪別墅市場(chǎng)，青島中產(chǎn)市場(chǎng)是大有可為的，120平至150平之間的高層或小高層房源有大量的購(gòu)買(mǎi)需求，不少開(kāi)發(fā)商也看重了這一點(diǎn)，所以今年下半年這類(lèi)房源或?qū)⒋笈咳胧?。此外，目前西海岸、城?yáng)高新區(qū)也有大量改善型房源入市，除了主城區(qū)置業(yè)群體，這些房源也瞄準(zhǔn)了本區(qū)內(nèi)的中產(chǎn)自住需求。

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