從多數(shù)城市房?jī)r(jià)下跌，到多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲，一年多時(shí)間里，中國(guó)樓市又完成了一輪漲與跌之間的博弈。中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，截至7月底，其監(jiān)控的一百個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)，已連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲，同比上漲也持續(xù)了12個(gè)月。一年來(lái)，中國(guó)各地房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出怎樣的漲跌分布圖？

哪里房?jī)r(jià)漲最多?

深圳、東莞、惠州一年漲三成

近一年來(lái)樓市的升溫直接反映在了房?jī)r(jià)上。中指院百城房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，去年7月份10685元/平方米的百城平均房?jī)r(jià)，一年后漲到了12009元/平方米，漲幅約12.39%。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，期間深圳房?jī)r(jià)上漲最多，高達(dá)41%;惠州、東莞等5個(gè)城市漲幅超30%;合肥、中山等7個(gè)城市上漲超20%。而在去年同期，除深圳一城漲價(jià)超20%，其余漲幅較高的城市也僅僅是處于1%-9%之間。

值得關(guān)注都是，去年以來(lái)百城漲幅最高的三個(gè)城市——深圳、惠州、東莞均地處廣東省。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受記者采訪時(shí)分析，深圳房?jī)r(jià)一度暴漲，主要因?yàn)?ldquo;供應(yīng)與庫(kù)存不足+交通基礎(chǔ)設(shè)施大建設(shè)+人口暴增”，以及地王扎堆推高房?jī)r(jià)。而深圳周邊東莞、惠州一年房?jī)r(jià)漲三成，正是深圳限購(gòu)、需求外溢、政策刺激等因素的疊加。

不過(guò)7月份深圳樓市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。謝逸楓認(rèn)為，這其實(shí)是受到供應(yīng)緊縮、房企推貨節(jié)奏等影響，實(shí)際樓盤房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降。

哪里房?jī)r(jià)在下跌？

三亞、吉林、泰州跌幅超5%

上述報(bào)告顯示，截至7月底，與去年同期相比新建住宅價(jià)格下跌的城市有38個(gè)。其中，三亞、吉林、泰州跌幅超過(guò)5%，沈陽(yáng)、臺(tái)州等14個(gè)城市跌幅在2%-5%之間。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹，房?jī)r(jià)下跌城市背后多是因?yàn)槿丝趯?dǎo)入效果欠佳，需求不強(qiáng)，只能通過(guò)降價(jià)的方式來(lái)吸引新需求。

報(bào)告顯示，近12個(gè)月來(lái)，曾經(jīng)因炒房團(tuán)涌入而房?jī)r(jià)飆升的三亞，房?jī)r(jià)連連下跌，僅2015年7、8月和今年6月出現(xiàn)了小幅環(huán)比上漲。每平米平均房?jī)r(jià)由去年7月20141元/平方米跌至今年7月17960元/平方米，降幅約12%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在房?jī)r(jià)下跌城市中三亞比較特殊，有很強(qiáng)的炒房需求，但因?qū)嶋H空置率較高導(dǎo)致房?jī)r(jià)難漲。

哪里房?jī)r(jià)最穩(wěn)定？

邯鄲、烏魯木齊等地樓市平穩(wěn)

相較于其他城市，邯鄲、烏魯木齊、湘潭、太原、哈爾濱等城市樓市較為平穩(wěn)。報(bào)告顯示，目前這些城市平均房?jī)r(jià)相對(duì)較低，均在8000元/平方米以下，截至7月底同比漲跌幅在1%以內(nèi)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，房?jī)r(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，實(shí)際是因?yàn)樾枨蠓€(wěn)定，且并非投資熱點(diǎn)城市，但對(duì)于庫(kù)存壓力較大的城市來(lái)說(shuō)，鼓勵(lì)購(gòu)房者入市還需有所舉措。

記者查閱上海易居房地產(chǎn)研究院提供的7月份《70城住宅庫(kù)存報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，上述城市中部分城市住宅庫(kù)存并不低。按照上半年市場(chǎng)消化速度，烏魯木齊、哈爾濱庫(kù)存分別可賣24月、23個(gè)月。而市場(chǎng)一般認(rèn)為較為合理的情況是14個(gè)月左右。

哪些城市出現(xiàn)"庫(kù)存荒"？

合肥、南京庫(kù)存只夠賣2個(gè)月

《70城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，當(dāng)前各地樓市庫(kù)存分化加劇，高者如北海、沈陽(yáng)、銀川等地，庫(kù)存消化周期在20個(gè)月以上;低者如蘇州、惠州等庫(kù)存消化周期只有不到5個(gè)月，南京、合肥則僅夠賣2個(gè)月。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，蘇州、惠州、南京、合肥等地，正是一年來(lái)領(lǐng)漲中國(guó)房?jī)r(jià)的二線熱點(diǎn)城市。

百城房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，今年7月底蘇州新建住宅平均價(jià)格為15337元/平方米，比去年的12108元/平方米漲價(jià)三千多元。南京、合肥同期分別上漲四千多元和兩千多元。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，庫(kù)存不足是房?jī)r(jià)上漲的一大推手。后續(xù)各地應(yīng)堅(jiān)持"因城施策"，去庫(kù)存周期大的城市，繼續(xù)積極去庫(kù);去庫(kù)存周期偏小的城市，則應(yīng)補(bǔ)庫(kù)存或追加土地開發(fā)投資。

誰(shuí)的地價(jià)趕超房?jī)r(jià)？

蘇州、杭州等地價(jià)漲幅超100%

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，一年來(lái)高價(jià)地頻出對(duì)推漲房?jī)r(jià)效用明顯。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8月4日，全國(guó)有34個(gè)城市年內(nèi)賣地金額超過(guò)百億元，刷新了同期歷史最高紀(jì)錄，單位面積地價(jià)較去年大幅上漲。

從平均樓面價(jià)看，深圳比去年同期漲價(jià)332%，漲幅居首。其次是蘇州上漲200%，杭州上漲147%，南京上漲133%，廈門上漲117%，合肥上漲111%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了普遍性的地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)現(xiàn)象，樓市豪宅化明顯。南京、合肥、廈門、蘇州成為今年以來(lái)"地王"最密集的二線城市，"這些城市的房?jī)r(jià)如果沒(méi)有約束性政策，很可能會(huì)爆發(fā)式上漲"。