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“地王”高漲難抵市場(chǎng)趨勢(shì)回落

    更新時(shí)間:2016-08-22 12:06  

雖然相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)熱點(diǎn)城市“地王”熱度持續(xù)高漲,但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)綜合指標(biāo)已經(jīng)回落,“地王”熱度不減或難抵房地產(chǎn)投資和交易趨勢(shì)性回落,加上政策調(diào)控收緊影響心理預(yù)期,未來(lái)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)整或?qū)⒉豢杀苊狻?/p>

本輪熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)高溫不退,除了住宅市場(chǎng)投資投機(jī)性需求回潮驅(qū)動(dòng)外,土地市場(chǎng)“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)”為主要特征的“地王”項(xiàng)目也平添了幾把“虛火”。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2016年7月,全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1.63%,已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲;其中,南京、合肥、廈門(mén)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比漲幅居于前十位。部分一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出,“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象已成為常態(tài),7月份甚至被稱(chēng)為“地王月”。據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),7月后半個(gè)月,不僅南京、杭州、蘇州、合肥等重點(diǎn)二線(xiàn)城市“地王”頻出,而且武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長(zhǎng)春等十余個(gè)城市先后誕生12個(gè)單價(jià)或總價(jià)“地王”。

但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)性回落可能業(yè)已形成。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2016年7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)在6月份回落0.39點(diǎn)的基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑至94.01點(diǎn),主要是多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合指標(biāo)回落。2016年1至7月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)5.3%,增速比1至6月回落0.8個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅投資增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷(xiāo)售面積同比增速也比1至6月回落1.9個(gè)百分點(diǎn),而住宅銷(xiāo)售額回落速度快過(guò)住宅銷(xiāo)售面積1.3個(gè)百分點(diǎn),顯示出房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力有趨緩跡象。土地市場(chǎng)上不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置意愿也形成較大沖擊,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降7.8%,降幅比1至6月擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)和地價(jià)相互推動(dòng)并螺旋式大幅上漲,已經(jīng)過(guò)度透支市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。無(wú)論是北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市,還是南京、合肥、廈門(mén)等二線(xiàn)熱點(diǎn)城市,所謂供求錯(cuò)位并非因?yàn)樽≌┎粦?yīng)求,而是住宅需求與購(gòu)買(mǎi)力之間存在尖銳矛盾。受投資投機(jī)性需求驅(qū)動(dòng),去年年底以來(lái)我國(guó)熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)供求弱平衡被打破,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了快速、大幅上漲。但房?jī)r(jià)對(duì)城市居民家庭收入和市場(chǎng)住宅租金的過(guò)度偏離,必然導(dǎo)致后續(xù)住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)力不足。特別是當(dāng)前二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)非理性上漲,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)基本面所能承載的極限,存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。即使是北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市,絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)部分國(guó)際大都市,而二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)追趕一線(xiàn)城市,也與自身的人口流入、基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不相符。

近日部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市紛紛收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策,南京調(diào)整土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式;蘇州重啟住房限購(gòu)政策,提高二套房貸款首付比例;合肥房貸新政以家庭為單位“認(rèn)貸又認(rèn)房”。這些政策調(diào)控措施的出臺(tái),勢(shì)必影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)心理預(yù)期。同時(shí),經(jīng)過(guò)前期住宅需求的集中釋放,加上房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲,熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客觀上也存在調(diào)整需要。而歷史上大多數(shù)“地王”項(xiàng)目都“叫好不叫座”??梢?jiàn),“地王”熱情雖高,或難抵住宅市場(chǎng)趨勢(shì)性回落,今天的“地王”很可能是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的重要風(fēng)險(xiǎn)隱患,值得高度警惕。