【青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)訊】進入下半年，青島樓市繼續(xù)維持上半年向好態(tài)勢，新盤上市即清盤售罄的現(xiàn)象屢見不鮮，房價上揚成為定局，新“地王”的橫空出世更讓青島房地產(chǎn)市場一片嘩然。為此，島城地產(chǎn)圈資深業(yè)內人士紛紛針對青島樓市現(xiàn)有狀況，發(fā)表了各自的看法和觀點，預測下半年青島樓市。

【熱點一】意外“地王”對青島樓市是否有影響？

業(yè)內推斷：新地王不會對青島樓市整體產(chǎn)生太大的影響

下半年伊始，7月20日是青島土地市場上最不尋常的一天。當天，位于市北區(qū)宜昌路12號的商住地塊竟然拍出12520元/㎡的樓面地價，這也意味著，該地塊的地價幾乎與周邊房價持平。一時間，整個青島樓市沸騰起來，周邊新盤更是迅速反應，順理成章大幅度漲價。

對于這宗“意外地王”的產(chǎn)生，業(yè)內人士卻并不看好，甚至定義其為擾亂青島土地市場的“害群之馬”，雖然地王短時間內促使周邊房價上揚，但從長遠角度來分析，由于該地塊的特殊性加之并無其他高溢價地塊問世并跟進，所以地王并不會對青島整體房價產(chǎn)生深遠影響。目前各項目提及宜昌路地王的高地價，也只是為自身項目漲價找一種噱頭和理由罷了。

“宜昌路地王的價格嚴重偏離周邊區(qū)域未來的發(fā)展價值，也嚴重偏離置業(yè)人群對房價的支撐?！鼻鄭u融智匯企業(yè)管理咨詢有限公司董事長龍江這樣告訴記者，“宜昌路地王是在房地產(chǎn)市場較好、供應土地又少的背景下出現(xiàn)的，”龍江坦言，外地房企藍光高價拍得該地塊，“嚴重擾亂”青島房地產(chǎn)市場和土地市場，同時可能會干擾該區(qū)域舊城改造及老企業(yè)搬遷工作進度。

另外，盤點青島的土地市場上曾經(jīng)那些“面粉”貴于“面包”的地王不難發(fā)現(xiàn)，日后這些項目上市后均出現(xiàn)了滯銷的情況，最終都不得不使出全身解數(shù)虧本甩賣，“我們可以回憶一下之前偏離市場價格的地王，第一是山東路上的原電纜廠地塊，中海地產(chǎn)拿地時的樓面地價超過8000元/㎡，而此前周邊新房價格才7000元/㎡左右，此后在該地塊上建起的中海紫御觀邸，即使在后期房地產(chǎn)市場較好的情況下，銷售也一直不樂觀，最后也不得不直降百萬才慢慢被市場消化掉，由此也能類推到宜昌路地王未來的前景”，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部執(zhí)行理事長馮顯泉告訴記者，除了中海紫御觀邸之外，綠城2010年拿的東海二路地王項目以及遠洋拿的原工人療養(yǎng)院地塊，均出現(xiàn)了樓面地價高于周邊房價的情況，最后前者不得不再三拖延施工進度，后者則以低于其樓面地價的價格將大戶型分割成小戶型售賣，來贏得市場關注，進行銷售。

馮顯泉分析，從“面粉”貴于“面包”的地王來看，雖然都會短期帶動周邊房價，但對整體樓市并沒有深遠影響，宜昌路地王的地理位置及定位，更難對青島整體樓市產(chǎn)生太大影響。

【熱點二】 青島房價還會大漲嗎？

業(yè)內推斷：不出意外，房價還會繼續(xù)上漲

從今年青島樓市的房價走勢來看，呈現(xiàn)一路上揚的態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，青島新建住宅平均價格已經(jīng)實現(xiàn)了“八連漲”，且房價同比環(huán)比雙雙上漲。另外從目前的房價走勢圖來看，青島房價繼續(xù)上漲的可能性更大，但業(yè)內分析稱：即便如此，也并不意味著會無休止的漲價！

龍江表示，與其他城市相比，青島整體樓市還算健康——樓市回暖走熱，房價平穩(wěn)上揚。然而，進入下半年后或將出現(xiàn)較大幅度增長，“青島上半年成交量較多，但價格平穩(wěn)，直至五六月份后，價格開始上揚，但上揚幅度并不大，進入下半年后將會較大幅度上漲?！饼埥嬖V記者，青島樓市新房成交量或突破歷史最高點再創(chuàng)新高，但房價卻很難突破，“從整體樓市分析，由于主城中心區(qū)存量房較少，土地供應量不足，需求量卻不斷增加，為此無法抑制房價的快速增長，開發(fā)商目前的營銷策略為兩種，一種是快速推盤變現(xiàn)再買地，一種則為將現(xiàn)有產(chǎn)品做到利益最大化，穩(wěn)步漲價”。

下半年新房的漲價幅度較大，二手房的房價也會如此嗎？對此，科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰則并不以為然！“二手房房價會‘穩(wěn)中上揚’，每年的下半年的成交量都比較高，房價下跌不太可能，但也不會有大幅漲價”，除了成交量支撐房價平穩(wěn)上升外，貸款利率低等樓市政策“組合拳”的問世，也會促使青島二手房房價再“抬抬頭”。

【熱點問題三】 下半年青島會出臺新的樓市調控政策嗎？

業(yè)內推斷：青島出臺“收緊政策”的可能性較低！

近段時間，南京、蘇州、合肥等二線城市紛紛出臺相關政策抑制房價過快上漲，而按照業(yè)內人士分析和推斷，進入下半年后青島的新房和二手房房價也會出現(xiàn)不同程度的漲價，那么針對青島樓市的現(xiàn)狀，是否也會有相關調控政策問世？對此，業(yè)內人士幾乎均予以否定！

“青島樓市與其他城市相比較為‘健康’，比如合肥、成都、西安等城市房價上漲幅度都遠大于青島”，龍江表示，在諸多政策利好的催化下，部分城市原本需要三至五年的去庫存周期今年內就已完成，為此去“樓市泡沫”成為當下重要任務，“根據(jù)山東省最近公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，濟南房價漲幅較大，所以濟南作為山東省會城市應該首先出臺抑制房價漲幅過快的相關政策，之后再考慮青島。但從目前青島樓市表現(xiàn)來看，我們在二線城市中樓市較為平穩(wěn)，短期內應不會出現(xiàn)收緊的新政策”。

同時，科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰也發(fā)表了相同的觀點，他告訴記者，青島并不具備收緊樓市調控的條件，“現(xiàn)在收緊政策的幾個城市都是基于現(xiàn)有成交數(shù)據(jù)和庫存量來決定，但青島并沒有完成去庫存的任務，房價也沒有大幅增長，所以會繼續(xù)依據(jù)國家大政策，繼續(xù)鼓勵首套房置業(yè)”。

即便如此，馮顯泉也提醒廣大置業(yè)者，如果青島的房價漲幅難以控制，也難逃樓市收緊的命運，“相關部門允許房價溫和上漲，若市場不再理性，相關部門就會采取包括經(jīng)濟類、行政類等方法和政策來抑制不正常過熱現(xiàn)象，購房者密切觀察市場變化，更應理性對待，避免‘一窩蜂地購房’?！?/p>

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