房企對于明年市場的判斷普遍謹慎樂觀。他們認為,2017年成交量可能會大幅萎縮,但熱點一二線城市的房價仍將保持穩(wěn)定。
自今年9月底以來,房地產(chǎn)市場已經(jīng)連遭三輪調(diào)控風暴。11月后,超過10個城市在過往調(diào)控基礎(chǔ)上繼續(xù)收緊。而自9月30日開始,共計超過24個城市出臺了調(diào)控措施。
由于調(diào)控前房企普遍業(yè)績不錯,因此,截至目前,已有多家房企公布了今年前11月的銷售業(yè)績。其中公布業(yè)績的10家企業(yè)在前11月銷售數(shù)據(jù)樂觀。這或許意味著,在短期內(nèi)降價動力非常小。
不過,就具體城市表現(xiàn)看,二手房市場和一些遠郊區(qū)城市已開始出現(xiàn)房價松動跡象。預(yù)計市場整體將從過去的停漲轉(zhuǎn)為微跌。
臨近年底,記者發(fā)現(xiàn),絕大部分房企掌門人對于明年市場的走勢非常謹慎。
旭輝集團股份有限公司董事長林中目前對2017年市場判斷較為悲觀。他認為,明年市場會發(fā)生拐點?!跋瘸霈F(xiàn)量的萎縮,進而價格下跌??赡苊髂昴甑资琴I房和買地的好時機?!?/p>
?提前完成銷售目標
按照房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律,房企通常會在年底為了沖刺業(yè)績而選擇性促銷或降價,但這一現(xiàn)象在今年出現(xiàn)的可能性非常低。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,已經(jīng)公布的10家房企銷售業(yè)績總額達到10528億,同比上漲73%,而這10家的全年目標僅為8955億。
而從整體情況看,據(jù)克而瑞監(jiān)測,目前千億企業(yè)已升至10家,除已實現(xiàn)3000億銷售金額的恒大和萬科,碧桂園年前破3000億也已成定局。恒大于10月超額完成3000億年度銷售目標后,11月繼續(xù)以單月銷售排名第一的成績領(lǐng)跑各大房企。同樣于上月突破3000億元大關(guān)的萬科地產(chǎn),累計銷售金額緊隨恒大,11月也保持了良好勢頭。
2016年7月,碧桂園將年度目標上調(diào)至2200億元,而1-11月累計銷售金額已近3000億,大幅超額完成任務(wù)。今年以來,碧桂園在回歸一二線城市同時,堅持深耕三四線城市。
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示,大部分房企2016年的銷售與資金都非常良好,預(yù)計后續(xù)市場成交量繼續(xù)降溫,但出現(xiàn)價格大幅變動的可能性較低。
房企銷售也并非沒有受到調(diào)控影響。11月份數(shù)據(jù)顯示,10家房企銷售業(yè)績1057億元,環(huán)比10月下降了15%。
自9月30日以來,房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨三輪調(diào)控。第一輪是從9月30日開始的22個城市聯(lián)合國慶假期收緊調(diào)控潮:主要特征是從限購、限貸、土地供應(yīng)等方面調(diào)控;第二輪從10月8日到11月27日,主要特征是:出臺調(diào)控政策城市繼續(xù)發(fā)布調(diào)控落地執(zhí)行細節(jié),與此同時,全國各地繼續(xù)大力開展房地產(chǎn)市場整治行動;第三輪是上海發(fā)布全面信貸收緊。雖然到目前只有一個城市,但這是第一個提及全面恢復(fù)2014年“9·30政策”之前認房又認貸的嚴控城市。
明年市場:房企普遍謹慎
房企對于明年市場的判斷普遍謹慎樂觀。他們認為,2017年成交量可能會大幅萎縮,但熱點一二線城市的房價仍將保持穩(wěn)定。
朗詩集團董事長田明預(yù)計,未來1年可能市場(成交量)調(diào)整非常明顯。政府會盯著,只許跌不許漲,跌也不會跌太多。田明表示,郎詩原來定的目標是500億,但預(yù)計明年300億出頭是保底數(shù)。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也認為,“這次的宏觀調(diào)控力度超過以往,這一次是自上而下和目標管理的。所以每個地方的政策和執(zhí)行力度都不一樣。首先,銀行越收越緊,對我們影響特別大。另外,雖然現(xiàn)在大家對開發(fā)商和買房的預(yù)期沒有變,但遲早會變的??蛻粢恢闭f降,其實沒降說著說著(預(yù)期)可能就給說降了。另外,由于首付款太高,達到百分之七八十,投資者買不了了。”孫宏斌一向是行動派,他目前正在加緊并購事宜。
京投發(fā)展股份有限公司總裁高一軒預(yù)計,明年一、二線城市成交量都會大幅萎縮。在價格管控下,房價會溫和上漲,其他三四線城市則繼續(xù)去庫存。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為,調(diào)控既出,不會很快改變。明年3月份兩會之前,熱點城市調(diào)控不可能很快退出。后年3月兩會,新一屆政府將發(fā)布新的施政綱領(lǐng)和發(fā)展目標,各地政府才會逐步啟動經(jīng)濟發(fā)展,被壓抑許久的房地產(chǎn)調(diào)控政策才有可能逐步退出,而且還是要在供求基本平衡、房價基本穩(wěn)定的前提下。
歐陽捷分析,熱點城市已出現(xiàn)泡沫,但泡沫只存在于20多個熱點城市。范圍不會擴大,力度不會強化?,F(xiàn)在房地產(chǎn)市場已重新回到政策主導(dǎo)而非市場主導(dǎo)的時代,現(xiàn)在是“更好地發(fā)揮政府作用”的時候。我們不能或不愿加大熱點城市土地供應(yīng)和住房供應(yīng)時,調(diào)控就順理成章。
他表示,目前調(diào)控已初步見效,熱點城市的房價環(huán)比“如愿”下降,地王潮明顯減退。但如果有新的城市房價上漲過快,冒出一個就會按住一個,住建部一定會約談,被約談城市也一定會調(diào)控。如果現(xiàn)有調(diào)控城市房價繼續(xù)快速上漲,或者地王依然頻現(xiàn)甚至地價高企,調(diào)控力度將隨之升級。對房企來說,不能為了拿地而搶地,搶地之后的高地價地塊很可能遭遇調(diào)控或者調(diào)控升級。