今后，新建商品房的預(yù)售資金將被戴上“緊箍”，?？顚Ｓ帽苊赓彿靠畋婚_發(fā)商私自挪用，大大降低了樓盤爛尾的風(fēng)險。

12日，山東省住建廳印發(fā)《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡稱“辦法”)，自今年3月1日起施行。根據(jù)該辦法，對商品房預(yù)售資金實行全程監(jiān)管，根據(jù)工程進度4個節(jié)點確定房企監(jiān)管資金使用比例。據(jù)了解，此舉將影響那些對資金鏈敏感的房企，不過這也更好地保障了購房者的利益。

關(guān)鍵詞1 ?？顚舴科蟛婚_專用賬戶拿不到預(yù)售證

據(jù)了解，商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。

按照辦法，商品房預(yù)售資金實行全程監(jiān)管，自開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件終止。房企申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行名錄內(nèi)的商業(yè)銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)賬戶的原則，開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)按幢或者多幢開立，并由房地產(chǎn)主管部門、監(jiān)管銀行、房企三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。未開立監(jiān)管賬戶的，房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)預(yù)售許可證。

關(guān)鍵詞2 監(jiān)管賬戶房款交付、退還都不經(jīng)房企的手

辦法還對預(yù)售資金收存作出明確規(guī)定。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房企不得直接收存房價款。購房者與房企簽訂商品房預(yù)售合同后，房企應(yīng)當(dāng)盡快進行預(yù)售合同網(wǎng)簽，同時根據(jù)合同相關(guān)約定，向購房者出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》。購房人憑通知單將預(yù)售資金存入專戶后，房地產(chǎn)主管部門按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案。申請按揭貸款的，購房人將首付款存入監(jiān)管賬戶后，并書面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

房企應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知購房者，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預(yù)售合同中予以明確。

當(dāng)購房人申請解除商品房預(yù)售合同后，房款怎么退還？辦法規(guī)定，房企和購房人協(xié)商一致或者生效法律文書判決解除預(yù)售合同的，可到房地產(chǎn)主管部門申請撤銷網(wǎng)簽備案。符合規(guī)定的準(zhǔn)予網(wǎng)簽備案，并出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知單》。監(jiān)管銀行按照解除通知單和生效法律文書，將監(jiān)管資金退回購房人指定的個人賬戶或貸款銀行賬戶。

關(guān)鍵詞3 資金留存預(yù)售資金全程按照比例進行監(jiān)管

以前一些房企收取商品房預(yù)售資金后，本應(yīng)用于工程建設(shè)，但被開發(fā)企業(yè)私自挪用，造成工程難以為繼導(dǎo)致樓盤爛尾。據(jù)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管是保證商品房項目如期建設(shè)、按期交付的重要制度，是維護廣大購房者合法權(quán)益的重要保障手段。

為加強監(jiān)管預(yù)售資金的使用，該辦法規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)預(yù)售許可證時，按照批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積與商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的乘積，確定預(yù)售資金監(jiān)管額度。按照工程建設(shè)進度分為4個控制節(jié)點，當(dāng)建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)一半時，監(jiān)管資金留存比例為60%-70%;當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂時，監(jiān)管資金留存比例為30%-35%;當(dāng)單體竣工驗收合格時，監(jiān)管資金留存比例為15%-18%;當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案文件時，監(jiān)管終止。

房地產(chǎn)主管部門可根據(jù)房企信用狀況、資質(zhì)等級等情況，適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例，但最多不得超過5個百分點。房企申請使用預(yù)售資金監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進度控制節(jié)點提出用款申請。

按照我省“從嚴(yán)掌控新建商品房預(yù)售許可條件，鼓勵推行現(xiàn)房銷售”的要求，各地可提高商品房預(yù)售許可條件。濟南施行升級版限購新政以來，要求規(guī)劃12層以下住宅單體主體結(jié)構(gòu)完工，12層以上住宅單體主體結(jié)構(gòu)完成一半(不少于12層)后，方可辦理商品房預(yù)售許可。

關(guān)鍵詞4 違規(guī)制約資金不入專戶嚴(yán)重的可暫停網(wǎng)簽

房企出現(xiàn)違規(guī)行為時有何制約措施?辦法規(guī)定，房企未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的、變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的、未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的、提供虛假材料以及其他違反該辦法或者監(jiān)管協(xié)議的行為，房地產(chǎn)主管部門責(zé)令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的可暫停其預(yù)售合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，并依法予以行政處罰。