為了迎接旅游季，青島又有一批公寓進(jìn)入市場(chǎng)銷售，市南、市北、嶗山等區(qū)域都有房源入市。相對(duì)住宅產(chǎn)品而言，公寓目前仍具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)部分有投資需求的買家具有一定吸引力。但與此同時(shí)，公寓由于首付比例較大、貸款利率上浮，投資后能否快速盈利成為了不少購(gòu)買者關(guān)心的問題。近期，記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“短租”模式已成為公寓房東的首選必修課，較之常規(guī)的整年租賃也更容易盈利。

公寓地理位置優(yōu)勢(shì)明顯 但政策利好難享

從近期上市的公寓產(chǎn)品布局來(lái)看，市南區(qū)和市北區(qū)仍然是公寓項(xiàng)目分布的主要區(qū)域，嶗山和青西新區(qū) 、城陽(yáng)等區(qū)域也有部分公寓類新項(xiàng)目入市。相比新建住宅，近期入市的公寓產(chǎn)品主要分布在各商圈核心或交通要道，在地理位置上有明顯優(yōu)勢(shì)。

但公寓產(chǎn)品自身也存在很多先天不足，商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限短、難以落戶、不少不具備雙氣 、以小戶型為主、物業(yè)費(fèi)較高等限制條件，讓公寓和普通住宅相比，吸引力有所不及。此外，無(wú)論是近期購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策還是信貸優(yōu)惠政策，都把公寓這個(gè)非普通住宅項(xiàng)目隔離在外，較高的首付比例，上浮的貸款利率，相比普通住宅較高的過戶交易費(fèi)用，都讓公寓被很多購(gòu)房者“嫌棄”。

不過，公寓的價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯，例如市北重慶南路附近一公寓項(xiàng)目，周邊商品房?jī)r(jià)格已普遍在每平方米15000元左右，而該項(xiàng)目的公寓帶有精裝修，價(jià)格卻每平方米不到12000元；市北CBD一處新入市公寓房源總價(jià)不到50萬(wàn)，并配有精裝地暖，而周邊套一住宅房源早已達(dá)到100萬(wàn)以上的總價(jià)?？梢姽a(chǎn)品在價(jià)格上有著不小的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，讓不少購(gòu)房者著實(shí)心動(dòng)。

如何盈利決定公寓投資成敗 “短租”成必修課

丁先生在香港路和山東路交叉口青島中心擁有一套70平的套一公寓，當(dāng)時(shí)買入總價(jià)是168萬(wàn)，交房后他首先選擇年租形式，租給了一個(gè)在香港路辦公的白領(lǐng)?！澳曜庖荒昕偡孔馐?萬(wàn)元，5000元/每月，這個(gè)租價(jià)可能對(duì)于套一住宅不少了，但是作為公寓來(lái)說(shuō)它卻不算高，畢竟貸款利率是上浮的，這個(gè)收入還不夠我還月供的。”

“今年3月收回房子后，我聽從兒子的建議在網(wǎng)上進(jìn)行了短租，最初掛出價(jià)680元/天，3月和4月房間共租出37天，收入近2.5萬(wàn)元，是之前年租時(shí)倆月租金的2倍還多。5月份后，我把房租調(diào)成了780元/月，5月共出租20天，單月收入1.5萬(wàn)元。初步計(jì)算，我今年的房租收入可以輕松超過12萬(wàn)元，這樣的收入不僅足夠我償還月供，還可以夠我們老兩口的日常開銷，我感覺我找到了公寓的盈利方式。”

據(jù)記者調(diào)查了解，公寓在月租、年租方式下，僅能比同區(qū)域、同等面積住宅租價(jià)高15%左右，若高出20%則較難出租，而在短租市場(chǎng)，裝修精良、物業(yè)高端的公寓價(jià)位卻能比同區(qū)域同等面積住宅高30%-50%，這讓越來(lái)越多的公寓房東開始嘗試短租運(yùn)營(yíng)模式。

業(yè)內(nèi)：公寓產(chǎn)品可盈利模式多元 如何運(yùn)營(yíng)需謹(jǐn)慎規(guī)劃

青島一家數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人坦言，雖然公寓產(chǎn)權(quán)年限短、貸款利率高等劣勢(shì)讓公寓在當(dāng)下樓市不及住宅產(chǎn)品那樣表現(xiàn)耀眼，成交量也無(wú)法和住宅媲美。但是不少擁有海景、山景或者商圈核心的公寓卻擁有更加多元的盈利點(diǎn)，除了近期逐漸興起的高端公寓短租，擁有商住兩用優(yōu)勢(shì)的公寓也可租給小型工作室、小公司作為辦公地點(diǎn)或接待處，這樣的租金往往比租給常規(guī)住宿租客高30%左右，但想要租個(gè)好價(jià)，對(duì)戶型、朝向也有較高的要求。

科威不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰建議稱，由于公寓產(chǎn)品的盈利模式不是轉(zhuǎn)售而是租賃，所以對(duì)于公寓產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)需要謹(jǐn)慎規(guī)劃。前期的選址除了要看公寓產(chǎn)品自身?xiàng)l件外，還要著重考察周邊景觀和商業(yè)氛圍，擁有海景或者占據(jù)商圈核心位置的公寓，出租時(shí)身價(jià)也會(huì)更高。另外，在運(yùn)營(yíng)模式上，專業(yè)機(jī)構(gòu)托管收入比較中庸但穩(wěn)妥，自己運(yùn)營(yíng)收入較高但也有空租風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)結(jié)合自己房源情況和投入成本科學(xué)規(guī)劃的安排。

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