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上海樓市將允許“商改租”打壓高房價高房租

    更新時間:2017-08-12 06:01  

樓市再傳重磅消息!

今天(8月11日)下午3點多,“澎湃新聞”報道說:上海住建委表示,將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實施細則,對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目,也可以考慮轉型為租賃住房。

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這意味在,在北京、上海這類“對商辦物業(yè)、類住宅高度管控”的城市,政策出現(xiàn)了重大調整。其直接結果是——大量滯銷、庫存的商業(yè)物業(yè)、類住宅獲得了轉機,有機會轉型為租賃住房。

這一新政將帶來三大影響:

1、空置的商辦物業(yè)、類住宅的開發(fā)商、業(yè)主。此前,他們基本上瀕臨絕境?,F(xiàn)在政策轉變之后,這些資產等于被盤活了。

2、新政如果普及,意味著中心城市“可以出租”的住房量大增,對于平抑租金價格,將產生巨大的作用。

3、商辦物業(yè)轉型、類住宅盤活,對于商品住宅價格有抑制作用。

事情的緣起是這樣的:今年春節(jié)之后,北京率先出臺了“限商政策”,隨后上海、深圳、廣州等中心城市紛紛跟隨。其中北京、上海最為嚴厲。

中心城市嚴管“商辦物業(yè)”、“類住宅”,主要原因是:

第一,以北京、上海為代表的城市,需要控制人口總量,但商辦物業(yè)、類住宅等通過改變用途,具有了居住功能,讓城市人口失控,而且情況日益惡化;

第二,房企拿商辦類土地,費用較低。但通過改變用途,實現(xiàn)居住功能,可以賣高價。這樣,涉嫌改變規(guī)劃用途,讓政府收入減少。

第三,商辦物業(yè)改為居住,存在消防、環(huán)保等多方面的隱患。

但“限商”之后,一個問題隨即而來:在中心城市,商辦物業(yè)的庫存量都非常大,賣不出去、租不出去。這些房子空置著,無法產生效益。而另一方面,大城市房屋租金非常高,可供租賃的房源有限。

正是基于這種考慮,7月17日廣州在《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中,率先提出了“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房”。不過,由于當時廣州的方案里出現(xiàn)了“租購同權”,大家注意力都被吸引到了那里,沒有關注“商辦物業(yè)”的新動向。

此次上海之所以改變“打法”,跟一位政協(xié)常委的提議有關。

據(jù)報道,上海市政協(xié)常委屠海鳴在《關于借鑒香港“群租房”管理經驗,加強白領公寓、單身公寓等集中式租賃住房監(jiān)管的建議》提案中表示,上海應盡快研究制定商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時,實行“發(fā)牌”制度,對于符合條件的這類租賃住房,發(fā)放允許經營的“牌照”。

上海市住建委在回復中稱,將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實施細則,“我們建議,對于區(qū)域商辦閑置較多,職住不平衡的,在不改變土地使用性質的前提下,允許其改造為公寓對外出租?!弊〗ㄎ硎?,對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目,也可以考慮轉型為租賃住房。

上海住建委還表示:“現(xiàn)階段,市住建委正會同規(guī)土、消防、公安等相關部門制訂相應的實施細則?!背醪皆O想是按照“以區(qū)為主、總量控制、守住底線”的原則,在保證使用安全、消防安全、人員可控的前提下,建立相應的規(guī)范和標準,將其規(guī)范化。

此外,目前,上海工商管理部門在落實《上海市新興行業(yè)名稱和經營范圍表述分類目錄》基礎上,正探索放寬經營范圍表述,解決集中式租賃公寓這類新興業(yè)態(tài)“身份認證”問題。

廣州、上海在商辦物業(yè)、類住宅政策上的重大轉向,是值得稱贊的。畢竟,官方只簡單地鎖死“商辦物業(yè)”、“類住宅”,會帶來資源的浪費。通過嚴格的牌照制度,激活這些空置房屋,有利于平抑房價和租金價格。

那么,大城市的商辦物業(yè)庫存量到底有多少?

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上圖是2016年上半年,部分城市“商業(yè)用房”的“消化周期”數(shù)據(jù)。我們可以看到,成都的“商業(yè)用房”要全部租出去、賣出去,大約需要168個月。其實,成都還不是問題最嚴重的,當時的報道稱,深圳的“消化周期”長達20年。

據(jù)仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù),2017年上半年深圳共有8個新竣工的甲級辦公樓項目,總供應量超過 70萬平方米,截至2017年二季度,深圳甲級辦公樓存量達580萬平方米。全市甲級辦公樓市場空置率上升至16%,較去年底上升了超過3個百分點。

在上海,庫存的“商業(yè)用房”面積據(jù)稱已經超過1000萬平方米,消化周期也長達8到10年。這正是王健林和潘石屹急于轉型的重要原因,萬達偏重綜合體,SOHO中國偏重于寫字樓。

此次上海新政如果能在全國推廣,將對于中心城市房價、租金價格產生顯著的抑制作用。