在這個信息大爆炸的時代，廣告早已經(jīng)成為人們生活當(dāng)中不可或缺的一部分。例如，在我們?nèi)粘Ｉ畹暮芏嘈^(qū)當(dāng)中，小區(qū)入口的檔車欄桿、小區(qū)內(nèi)的公告牌、樓宇當(dāng)中的電梯當(dāng)中......都已經(jīng)被內(nèi)容不一的廣告所占據(jù)。

隨著小區(qū)中各式廣告日益增多，一個現(xiàn)實的問題擺在我們的面前：小區(qū)內(nèi)的廣告收入，究竟應(yīng)該歸誰所有？是全體業(yè)主還是物業(yè)公司？

業(yè)主的訴求

歲末年初，又到了一些物業(yè)公司向業(yè)主催繳物業(yè)管理費的時間。在李珂（化名）居住小區(qū)的各個樓宇單元門上，都已經(jīng)張貼了物業(yè)公司催繳物業(yè)費的通知，附帶的還有物業(yè)公司在2018年的服務(wù)計劃等。

“我們小區(qū)共有40棟樓，分別為11層的小高層和18層的高層住宅。小區(qū)內(nèi)共有3000多戶人家，常住人口應(yīng)該在7000人以上。”李珂向證券時報記者介紹，從2009年7月正式辦理入住至今，小區(qū)的物業(yè)始終由房地產(chǎn)開發(fā)商指定的一家物業(yè)公司來進行管理。

從2016年開始，李珂開始欠繳物業(yè)管理費。“我不是繳納不起每年2000元左右的物業(yè)費，更不是要惡意欠繳物業(yè)管理費，主要是有些事情沒有搞清楚。”李珂解釋說。李珂所要搞清楚的就是小區(qū)內(nèi)廣告收入的歸屬問題。

據(jù)李珂介紹，最近幾年，其所居住的小區(qū)內(nèi)廣告不斷增多：40棟樓宇內(nèi)的電梯中，小區(qū)園內(nèi)的諸多廣告牌，小區(qū)3個車輛出入口，都已經(jīng)滿滿地張貼了各種各樣的廣告。“最令人感到氣憤的是，物業(yè)公司還將小區(qū)入口處的保安室租給了一家房產(chǎn)中介。”李珂說，每年物業(yè)公司都會收到不菲的廣告收入，但是這些廣告費如今都?xì)w物業(yè)公司所有。按理說，小區(qū)內(nèi)的公告牌、電梯都應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有，廣告收入也理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，而不是揣入物業(yè)公司的“腰包”。

較真的李珂曾經(jīng)找到小區(qū)的業(yè)主委員會，但是幾位業(yè)主委員會的成員卻是一問三不知。李珂隨后找到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司公布每年的廣告收入，并說明廣告收入的去向，但是卻遭到了物業(yè)公司的拒絕。“物業(yè)公司說這是他們的正常收入，與我這位業(yè)主沒有關(guān)系，并且還催促我盡快繳納物業(yè)管理費。”李珂說，“但是在小區(qū)內(nèi)廣告費的歸屬、去向沒有真正弄清楚之前，我是不會補繳物業(yè)管理費的。”

律師的說法

那么小區(qū)內(nèi)的廣告收入究竟應(yīng)該歸誰所有？是否真的和業(yè)主沒有關(guān)系呢？對此，廣東奔犇律師事務(wù)所主任劉國華律師告訴證券時報記者，由于這些廣告設(shè)置的位置不一樣，所以廣告收入的歸屬也有所區(qū)別：如廣告設(shè)置在道路、綠地等公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，其收益應(yīng)為全體業(yè)主所有；如廣告設(shè)置在建筑物專有部分，則其收益應(yīng)為對應(yīng)的所有權(quán)人所有。

據(jù)介紹，根據(jù)《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項由業(yè)主共同決定。因此，對在小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，是否設(shè)置廣告、如何收費、收益如何處分等最終的決定權(quán)均應(yīng)由小區(qū)業(yè)主行使。

《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！段餀?quán)法》第82條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”《物業(yè)管理條例》第54條也做了相關(guān)規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”

由此可見，在小區(qū)公共場所、公告設(shè)施上經(jīng)營廣告，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意或授權(quán)，物業(yè)公司不得擅自引入廣告。劉國華說，小區(qū)經(jīng)營廣告所得，也應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)監(jiān)督，要求物業(yè)公司披露相關(guān)賬目，具體如何使用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或業(yè)主委員會決定或者根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定進行處理。

當(dāng)然，也有另外一種情形。如果并非利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，根據(jù)《物權(quán)法》第七十一條的規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，業(yè)主利用其建筑物專有部分獲得的廣告收入應(yīng)為業(yè)主所有。當(dāng)然，業(yè)主行使權(quán)利也不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主應(yīng)該如何維權(quán)

如果物業(yè)公司擅自引入廣告或者將廣告收益據(jù)為己有，以李珂為代表的小區(qū)業(yè)主應(yīng)該怎樣維權(quán)呢?

對此，劉國華律師支招說，李珂等小區(qū)業(yè)主可以要求業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂合同明確約定對小區(qū)廣告的引入、收益的分配以及違約責(zé)任等問題。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

另外，業(yè)主或業(yè)主委員會可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門舉報。因為根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十三條：違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

“還可以將物業(yè)公司訴至法院，請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失。”劉國華說，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

劉國華還提醒，由于物業(yè)管理費和小區(qū)廣告收入屬于完全不同性質(zhì)的費用，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第七條，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，有按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。所以，李珂如果一直拒絕交納物業(yè)管理費，也有可能被物業(yè)公司訴至法院。（記者 孫憲超）