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長(zhǎng)租公寓瞄準(zhǔn)盈利新"入口" 品牌房企爭(zhēng)相"圈地"

來(lái)源:青島晚報(bào)    更新時(shí)間:2018-02-28 14:50  

黨的十九大報(bào)告提出,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。在此背景下,山東省、青島市也相繼推出一系列鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策,這些政策的推出間接給長(zhǎng)租市場(chǎng)帶來(lái)了發(fā)展的東風(fēng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),短短不到十年的時(shí)間,島城長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)從蹣跚學(xué)步,到如今各方勢(shì)力激烈競(jìng)爭(zhēng),市場(chǎng)快速發(fā)展。 

公寓

探訪 

單身族悄然流行住公寓 

作為知名地產(chǎn)商萬(wàn)科打造的長(zhǎng)租公寓品牌,萬(wàn)科泊寓于2016年初正式進(jìn)駐青島市場(chǎng),成為島城長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的一股重要力量。記者日前來(lái)到位于新都心的萬(wàn)科泊寓探訪發(fā)現(xiàn),相比傳統(tǒng)的租房模式,泊寓這種長(zhǎng)租公寓有明顯的不同。這里更像是酒店式公寓,房間內(nèi)家電家具一應(yīng)俱全,每間還配備了衣柜、晾衣桿、熱水器、中央空調(diào)等。此外,在樓層部分區(qū)域,還開(kāi)辟出電影院、健身區(qū)、閱讀區(qū)等不同的功能區(qū)域,以供入住者使用。萬(wàn)科泊寓合伙人趙強(qiáng)介紹,萬(wàn)科泊寓產(chǎn)品的主力戶型為20平方米左右,為了保護(hù)租住者的隱私,每間公寓內(nèi)均配備有私人衛(wèi)生間。“同時(shí)為了讓租住的年輕人能夠加強(qiáng)互動(dòng),消除陌生感,我們?cè)?樓設(shè)置有共同的休息區(qū)、活動(dòng)區(qū)及社交區(qū),在這里不僅滿足了年輕人居住的需求,還能滿足他們健身、社交等附加的需求,這也是泊寓產(chǎn)品的亮點(diǎn)。” 

馮惠4年前大學(xué)畢業(yè)后先是到伊春路一個(gè)老舊小區(qū)租了套一房,裝修差不說(shuō),由于經(jīng)常加班很晚,小區(qū)樓道的路燈經(jīng)常壞掉,膽小的她很害怕,一次一只流浪貓突然躥了出來(lái),把她嚇得夠嗆。那一刻,工作的壓力、漂泊異鄉(xiāng)的孤獨(dú)等情緒傾瀉而出,她委屈得哭了起來(lái)。很快,她就從這個(gè)老舊小區(qū)搬了出來(lái),搬進(jìn)了位于高雄路附近的一家長(zhǎng)租公寓。“在這里不用再擔(dān)心安全問(wèn)題,大家有獨(dú)立的空間,而且有一些志同道合的朋友。”馮惠說(shuō),在這里她還收獲了愛(ài)情,雙方正在商討買房結(jié)婚的事情。 

調(diào)查 

入住群體經(jīng)過(guò)有意篩選 

記者了解到,由于涉及裝修等成本支出,長(zhǎng)租公寓的租金水平一般要高于周邊的普通民宅租金,但要低于酒店式公寓的租金。但長(zhǎng)租公寓的居住環(huán)境和舒適度一般要高于普通民宅。以位于高雄路附近的筑美印象市南店為例,周邊合租單間的話,每個(gè)單間的費(fèi)用在2000元/月左右,單獨(dú)租賃一套酒店式公寓,費(fèi)用在3500元/月左右,而筑美印象的租金在3000元/月。筑美印象總經(jīng)理?xiàng)顐髦ジ嬖V記者,租金只是一個(gè)方面,長(zhǎng)租公寓提供的附加價(jià)值是普通民宅不具備的,比如公寓內(nèi)的電影院、娛樂(lè)室、健身房都是可以供租客免費(fèi)使用的,“這對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)可以節(jié)省一筆不小的開(kāi)支,我們的理念就是,通過(guò)提供免費(fèi)增值服務(wù),最終抵消租客的租金支出。” 

記者采訪發(fā)現(xiàn),為了保證居住品質(zhì),從而保證入住率,島城長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)者們對(duì)入住群體有著清晰的定位。萬(wàn)科泊寓合伙人趙強(qiáng)介紹,泊寓主要針對(duì)人群為18-35歲、有正當(dāng)工作的租房人群,對(duì)于不符合條件的租戶則婉拒,“這樣也是為了保證入住租戶的素質(zhì),俗話說(shuō)‘物以類聚,人以群分’,如果我們不加選擇,什么人都來(lái)入住,勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致居住品質(zhì)的下降,在一些人進(jìn)來(lái)的同時(shí),會(huì)有一些人流失,也會(huì)對(duì)品牌形象造成影響。”山東公寓聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)、青島一站快租創(chuàng)始人殷方杰對(duì)于租戶的選擇也有自己的清晰認(rèn)識(shí)。殷方杰告訴記者,一站快租對(duì)于入住租戶有著明確的門檻,“年輕人,但不能養(yǎng)狗養(yǎng)貓,需要有正當(dāng)工作。”他說(shuō),長(zhǎng)租公寓的主力入住人群介于大學(xué)畢業(yè)到結(jié)婚生子之間這段時(shí)間,追求相對(duì)高品質(zhì)的租住環(huán)境。 

格局 

四方市場(chǎng)爭(zhēng)相“跑馬圈地” 

長(zhǎng)租公寓在青島逐漸興起,不過(guò)10年左右時(shí)間。從一開(kāi)始只有一些小規(guī)模的經(jīng)營(yíng)者試水,到如今各方勢(shì)力競(jìng)相涉足,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。據(jù)了解,當(dāng)前青島長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主要有四方勢(shì)力在角逐:首先,以萬(wàn)科為代表的品牌房企,這類企業(yè)實(shí)力雄厚,憑借資金、品牌、管理等方面的優(yōu)勢(shì),在市場(chǎng)上縱橫捭闔;其次,以魔方、美麗屋等攜帶資本來(lái)青搶占市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租連鎖巨頭,該類企業(yè)主攻長(zhǎng)租市場(chǎng),運(yùn)營(yíng)專業(yè)化能力更強(qiáng),定位以中高端為主,是市場(chǎng)上的一股重要?jiǎng)萘?,憑借著雄厚的資本實(shí)力,這類企業(yè)更注重市場(chǎng)占有率,多采取自營(yíng)、并購(gòu)等方式,快速在島城開(kāi)疆拓土;第三,以一站快租、筑美印象等為代表的本土長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè),這類企業(yè)具有本土優(yōu)勢(shì),對(duì)于本地房源、本地消費(fèi)者的喜好等都較為熟悉,但由于資金和管理等方面都無(wú)法同前兩者正面對(duì)抗,這類企業(yè)多采取穩(wěn)扎穩(wěn)打的策略,不盲目擴(kuò)張房源數(shù)量,注重盈利率;第四,一些以“二房東”面貌出現(xiàn)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,這類人手中房源較少,定價(jià)、管理較為靈活。這類經(jīng)營(yíng)者可以被視為市場(chǎng)上的“散兵游勇”,受限于資金等方面制約,他們一般會(huì)把收益放在首位,有著“船小好掉頭”的優(yōu)勢(shì),但淘汰率也較高。 

對(duì)于島城長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來(lái),趙強(qiáng)認(rèn)為,相比北上廣深一線城市甚至鄭州、武漢等二線城市,青島的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),鄭州長(zhǎng)租公寓企業(yè)數(shù)發(fā)展到了近百家,房屋規(guī)模從數(shù)千間擴(kuò)張至約10余萬(wàn)間,和鄭州的“10萬(wàn)級(jí)”長(zhǎng)租公寓相比,青島存在一定差距。這對(duì)于青島的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō),既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。殷方杰經(jīng)常去各地考察長(zhǎng)租市場(chǎng),他也認(rèn)為,青島缺乏在管理上較為先進(jìn)、資金上較為雄厚的大型本土長(zhǎng)租企業(yè)。隨著青島的城市規(guī)模擴(kuò)大,青島的長(zhǎng)租市場(chǎng)潛力會(huì)更大,但要把市場(chǎng)做大做優(yōu),還有較長(zhǎng)的一段路要走。 

展望 

搶占長(zhǎng)租市場(chǎng)新“入口” 

房產(chǎn)租賃市場(chǎng)到底有多大?鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》行業(yè)研究報(bào)告顯示,2016年中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模約1.1萬(wàn)億元,2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。看到這塊蛋糕的企業(yè)有很多,青島萬(wàn)科計(jì)劃在青再布局兩處泊寓;優(yōu)住公寓也在不斷開(kāi)疆拓土;筑美印象在臺(tái)東等區(qū)域又新租賃了大型場(chǎng)所,改造完畢后將投放市場(chǎng)…… 

與大體量形成反差的是微薄的利潤(rùn)。多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,這是一個(gè)看似熱鬧,實(shí)則盈利相對(duì)困難的行業(yè),猶如一個(gè)玻璃罩,能清晰地看到行業(yè)的前景,但想實(shí)現(xiàn)卻有很多困難。“我兩年前賣了兩套房做這個(gè)生意,散租別人的房子,統(tǒng)一裝修之后再對(duì)外出租賺差價(jià),不過(guò)今年打算改行了。”從事長(zhǎng)租公寓生意的趙先生向記者透露,這行屬于“重資產(chǎn)”運(yùn)作,需要的資金量較多,但對(duì)管理的要求又很高,一旦管理跟不上,會(huì)導(dǎo)致較高的空房率,從而吞噬本就不高的利潤(rùn),不少人虧損嚴(yán)重。 

記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),長(zhǎng)租公寓本身確實(shí)有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì),比如房源真實(shí)、價(jià)格透明、合同清晰、租期穩(wěn)定、遇到問(wèn)題能快速處理等;又如房屋通過(guò)裝修改造后品質(zhì)大為提高,即便是老舊小區(qū)中的分散式房源,其風(fēng)格特點(diǎn)也更符合年輕人的口味。不過(guò),長(zhǎng)租公寓要想持續(xù)向好,關(guān)鍵在于取得可觀的回報(bào)。楊傳芝介紹,支出一端最大頭的,無(wú)疑是支付給產(chǎn)權(quán)擁有者的房租支出。另一個(gè)大頭是改造裝修,改造標(biāo)準(zhǔn)高了投入就很大,低了又租不上價(jià)格。支出多頭,收入則相對(duì)簡(jiǎn)單——租金。“租金高低是與居民收入水平相對(duì)而言的,租戶會(huì)根據(jù)自身財(cái)力選擇棲身之地,所以租金不是經(jīng)營(yíng)者自己說(shuō)了算,要參考市場(chǎng)定價(jià)。此外,長(zhǎng)租公寓外還有大量分散房源,租戶可以用腳投票。”楊傳芝表示,入住率的高低,同樣事關(guān)長(zhǎng)租公寓營(yíng)收狀況,而空置率是行業(yè)普遍關(guān)心的問(wèn)題,島城目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),能保持盈利的企業(yè)半數(shù)不到??傮w而言,整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍處于前期投入期,談?dòng)€為時(shí)尚早。“隨著居住觀念的升級(jí)和市場(chǎng)的調(diào)整,租金回報(bào)率會(huì)日漸樂(lè)觀。”他判斷,集中式長(zhǎng)租公寓的租期一般為10到15年,通常的回本周期是5到6年,如果運(yùn)營(yíng)得好,3到4年就可以開(kāi)始盈利了。 

其實(shí),砸錢做重資產(chǎn)并不是各大企業(yè)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的目的,大型企業(yè)看重的是潛在市場(chǎng)。趙強(qiáng)認(rèn)為,現(xiàn)在都在強(qiáng)調(diào)占領(lǐng)“入口”,而長(zhǎng)租公寓聚集了大量?jī)?yōu)秀的年輕人,把這些人聚集起來(lái)就是很好的“入口”,比如設(shè)置一個(gè)公共區(qū)域,所有進(jìn)出的租客都要從這里經(jīng)過(guò),里面有咖啡館、健身房、書(shū)吧、超市,或者切入旅游,能做的事情非常多。聚集人氣,采集數(shù)據(jù),嫁接產(chǎn)業(yè),“這是典型的互聯(lián)網(wǎng)思維”。雖然這是看得見(jiàn)的前景,但是目前還沒(méi)有哪家企業(yè)摸索出成功的商業(yè)模式出來(lái),還有一段路需要走。 

青島晚報(bào)/掌上青島/青網(wǎng)記者李德銀