黨的十九大報告明確指出，實施健康中國戰(zhàn)略，“積極應(yīng)對人口老齡化，構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會環(huán)境，推進醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ”政策環(huán)境的利好為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展起到了保駕護航的作用。青島市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，青島60歲以上老年人口為189.64萬人，占全市總?cè)丝诘谋戎厥状纬^兩成，達(dá)到20.60%。數(shù)量龐大的老齡人口，對養(yǎng)老地產(chǎn)提出了較大的需求，也加速了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來不少開發(fā)商、養(yǎng)老機構(gòu)等紛紛布局島城養(yǎng)老地產(chǎn)，并摸索出了各自的經(jīng)驗，但也面臨著困局，島城養(yǎng)老地產(chǎn)要走的路還很長。
現(xiàn)象 各方力量加速布局
人口老齡化是近年來被熱議的話題，其背后蘊藏著巨大的商機。據(jù)全國老齡辦《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》報告顯示，到2030年我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場的總產(chǎn)值將突破10萬億元大關(guān)。精明的開發(fā)商、養(yǎng)老機構(gòu)等也看到了這個前景廣闊的市場，紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)。而青島作為海內(nèi)外知名的旅游城市，憑借得天獨厚的自然環(huán)境，自然成為開發(fā)商爭相布局的城市。如今在青島，除了傳統(tǒng)的各類療養(yǎng)院之外，不少房企也花重金涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項目；此外，還有一些企業(yè)“跨界”投身于該領(lǐng)域。
早在2009年，島城首家會員制養(yǎng)老服務(wù)中心——石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心便引起人們的關(guān)注。對外的宣傳資料顯示，該中心依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，耗資1.2億元，共打造260個面積40-180平方米的房間；2009年10月底，新華錦集團表示，將和北京世紀(jì)愛晚投資有限公司在城陽建設(shè)青島愛晚中心；2011年11月底，新華錦集團和日本長樂控股株式會社共同投資3億元打造的新華錦長樂國際頤養(yǎng)中心啟動。2013年，位于即墨溫泉鎮(zhèn)的芭東和園樣板間開放。2014年，萬科首座全租式老年公寓——萬科怡園公寓落戶青島。2017年7月21日，中民嘉業(yè)霍普金斯醫(yī)療康復(fù)小鎮(zhèn)正式簽約落戶青島西海岸新區(qū)。而同年8月9日，佳諾華國際醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)項目和金柱智慧康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)項目，集中落戶青島西海岸新區(qū)藏馬山國際旅游度假區(qū)。
眾多養(yǎng)老地產(chǎn)項目的相繼落地，讓人看到了島城養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)近年來快速發(fā)展的一面，也意味著一場由市場主導(dǎo)的競爭正在展開。據(jù)了解，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的，既有萬科這種大型房企，也有中康國際這樣的“跨界”民營企業(yè)。各方憑借著自身的優(yōu)勢，在島城養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域耕耘，探索自己的經(jīng)營之道，共同活躍青島的養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。
現(xiàn)狀 偏向高端曲高和寡
作為青島養(yǎng)老地產(chǎn)的典型項目之一，芭東和園在島城養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域可謂名聲在外。據(jù)悉，芭東集團攜手全球養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨頭德國IB國際聯(lián)盟，引進德國目前最先進的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)理念和標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)建了集休閑、旅游、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等功能于一體的中國高端國際養(yǎng)生養(yǎng)老新模式——芭東和園。記者日前來到芭東和園養(yǎng)生公寓區(qū)探訪發(fā)現(xiàn)，該公寓區(qū)以無障礙設(shè)計理念為基礎(chǔ)，建造了14棟70-200平方米的產(chǎn)權(quán)式公寓，室內(nèi)空調(diào)、地暖、廚具、潔具及天然氣鍋爐等一應(yīng)俱全，還有可直接聯(lián)系呼叫中心的緊急呼叫按鈕和電話系統(tǒng)，室外配備無障礙標(biāo)準(zhǔn)電梯。此外，養(yǎng)護中心配備了醫(yī)療護理區(qū)、溫泉理療區(qū)、公共活動區(qū)、咖啡廳、高級餐廳、一對一儲物室等，服務(wù)系統(tǒng)涵蓋醫(yī)療診斷、專屬護理、康體理療、文化休閑、家政服務(wù)、養(yǎng)生膳食等……整個公寓區(qū)猶如五星級酒店，服務(wù)高端，自然價格不菲。芭東和園工作人員告訴記者，該養(yǎng)老項目由于定位準(zhǔn)確，后期服務(wù)好，已經(jīng)銷售一空，銷售價格高于周邊的房價。
而作為市區(qū)知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，新華錦長樂國際頤養(yǎng)中心的設(shè)施配置也較完備，入住老人的膳食由營養(yǎng)專家專門制定，公寓里有適合老年人的健身器材、按摩椅、棋牌等，每周還會在固定時間組織看電影。而完善的設(shè)施，自然需要較高的收費來支撐，據(jù)了解，該中心針對的也是中高端客群。目前該中心采取會員制、復(fù)合型、普通式三種入住形式。其中，能自理老人的入住收費標(biāo)準(zhǔn)為6200元/月，涵蓋餐飲等基本功能。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，定位和收費偏于高端，這是當(dāng)前島城很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀，一定程度上造成了市場“曲高和寡”。
思考 市場困局有待破解
近年來，已有部分民營企業(yè)看到了這一現(xiàn)狀，并在積極打破這種市場格局，位于青島西海岸新區(qū)的中康國際就是其中之一。中康國際總經(jīng)理蘇亞勒告訴記者，目前公司布局了集中式養(yǎng)老和居家養(yǎng)老多個板塊，而且收費偏于大眾化，以入住集中式養(yǎng)老為例，兩人間的房間，每位老人每個月的收費在2800元左右，涵蓋吃飯等內(nèi)容。這在以中高端定位為潮流的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，堪稱一抹亮色。
雖然房企等各方力量近年來加速布局島城養(yǎng)老地產(chǎn)市場，但養(yǎng)老地產(chǎn)對于很多運營商來說，卻是“看起來很美麗”的產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，一個養(yǎng)老項目從立項、籌備到開業(yè)的周期，比一般產(chǎn)業(yè)要長，盈利達(dá)到平衡點需要3-4年，達(dá)到盈利狀態(tài)需要5-6年。業(yè)內(nèi)人士指出，在房企多元化的業(yè)務(wù)中，養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期無疑是“進展最緩慢”的。前期投入高，運營費用高，入住門檻高，這“三高”問題成為了養(yǎng)老地產(chǎn)項目普遍面臨的困境。在房企的多元化業(yè)務(wù)探索中，相比起長租公寓的蓬勃生長，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展相對謹(jǐn)慎。
“養(yǎng)老地產(chǎn)正處于看上去很美、執(zhí)行卻很難的階段，國內(nèi)還沒有找到很好的盈利模式。 ”萬科董事局主席郁亮曾在公開場合如此表示。首創(chuàng)置業(yè)青島公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅的最大區(qū)別在于產(chǎn)品品質(zhì)。普通住宅解決的是大眾居住需求，而養(yǎng)老地產(chǎn)則需要專項的產(chǎn)品設(shè)計，從內(nèi)部戶型到小區(qū)硬件再到后期運營，與老年人生活需求緊密對接。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還處于嘗試性的起步階段，尚未形成運作規(guī)范以及完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也沒有形成成熟的商業(yè)模式。
青島市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士龍江認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)未來前景很廣闊，但目前業(yè)內(nèi)亟須開發(fā)及運作標(biāo)準(zhǔn)。未來可借鑒新加坡、日本和美國成熟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，由政府補貼和企業(yè)運營雙管齊下，既能實現(xiàn)老年人的“老有所養(yǎng)”，又可讓企業(yè)實現(xiàn)資金回籠和利潤增長。青島晚報/掌上青島/青網(wǎng) 記者 李德銀
