數(shù)據(jù)顯示，截至11月7日，20家A股上市房企披露了全年業(yè)績預(yù)告，11家預(yù)喜。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，無新增土地和新開工項(xiàng)目，逐步退出市場。在54家披露了全年銷售目標(biāo)的房企中，8家公司1-10月份已經(jīng)超額完成了全年目標(biāo)，13家公司的完成率低于70%。業(yè)內(nèi)人士表示，2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資成本高企，龍頭企業(yè)也未能幸免。境內(nèi)發(fā)債渠道緊縮受限，公司債發(fā)行主體多為港股上市房企；同時，境外發(fā)行公司債利率普遍超過8%。

業(yè)績表現(xiàn)分化

數(shù)據(jù)顯示，在上述發(fā)布了全年業(yè)績預(yù)告的20家房企中，預(yù)增7家，略增3家，續(xù)盈1家，11家公司預(yù)喜，預(yù)喜比例達(dá)55%；略減3家，首虧2家，預(yù)減7家。此外，2家公司為業(yè)績不確定。從目前情況看，出現(xiàn)一定程度分化。

大型房企業(yè)績普遍預(yù)期較好。以榮盛發(fā)展(行情002146)為例，公司預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤69.13億元-80.65億元，同比增長20%-40%。預(yù)計(jì)2018年度可結(jié)算項(xiàng)目增加結(jié)算收入。1-10月，公司共完成銷售額679億元，已超過2017年全年657.8億元的銷售額。

金科股份(行情000656)預(yù)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤30.07億元-40.09億元，同比增長50%-100%。

有的房企盡管業(yè)績大幅預(yù)增，但并非來自主營業(yè)務(wù)收入增長。以中華企業(yè)(行情600675)為例，公司預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤25億元-28億元，同比增長581.62%-663.42%。對于業(yè)績增長的主要原因，公司表示，2018年第四季度預(yù)計(jì)公司重大資產(chǎn)重組注入資產(chǎn)中的部分項(xiàng)目滿足公司結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，注入資產(chǎn)所產(chǎn)生的凈利潤約占公司2018年度凈利潤的80%左右。

部分公司預(yù)計(jì)全年首虧。中房股份(行情600890)表示，因主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷售房屋減少，預(yù)計(jì)全年累計(jì)凈利潤可能為虧損。同達(dá)創(chuàng)業(yè)(行情600647)表示，上年同期轉(zhuǎn)讓中投視訊股權(quán)產(chǎn)生的投資收益為2473萬元，本期無股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資收益，且持有的金融資產(chǎn)公允價值變動較大，預(yù)計(jì)全年累計(jì)凈利潤可能為虧損。

值得注意的是，中房股份已逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司在2018年半年報中指出，上半年公司沒有新增土地儲備和新開工項(xiàng)目，開發(fā)資金緊張，房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)面臨經(jīng)營困境。公司正在進(jìn)行重大資產(chǎn)重組，若重組成功，主營業(yè)務(wù)將徹底發(fā)生改變。

部分公司對外投資失利，影響業(yè)績明顯。以大名城(行情600094)為例，公司預(yù)計(jì)全年凈利潤與上年同期相比大幅下降，主要系受本年金融去杠桿化及資本市場波動影響，公司金控板塊中租賃業(yè)務(wù)壞賬上升，撥備計(jì)提較上年大幅增加，證券投資損失導(dǎo)致經(jīng)營虧損。

銷售增速放緩

根據(jù)克而瑞研究中心公布的《2018年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP100排行榜》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，前10月TOP100房企總體銷售規(guī)模為78297.9億元。其中，前十強(qiáng)房企累計(jì)銷售流量金額達(dá)33193.8億元，相比9月份增加3490.5億元，占百強(qiáng)房企銷售金額的42.39%。24家房地產(chǎn)企業(yè)前10月銷售流量金額超過1000億元。碧桂園(港股02007)、中國恒大(港股03333)、萬科居前。

上述機(jī)構(gòu)指出，盡管百強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模同比仍處于增長態(tài)勢，但10月份百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。與去年同期相比，百強(qiáng)房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。目前購房需求的釋放達(dá)到階段性瓶頸，市場觀望情緒漸濃。預(yù)計(jì)未來兩月市場將保持總體平穩(wěn)向下態(tài)勢。

從已公布全年銷售目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)看，多數(shù)公司1-10月份銷售額完成率約在80%-90%之間，包括融創(chuàng)、保利、龍湖等公司。部分公司銷售不及預(yù)期，首開股份(行情600376)、華夏幸福(行情600340)、綠地控股(行情600606)、泰禾集團(tuán)(行情000732)等公司前10月份銷售額僅占全年銷售目標(biāo)6成左右。

中國恒大、世茂房地產(chǎn)(港股00813)等6家房地產(chǎn)企業(yè)1-10月份完成全年銷售業(yè)績的90%以上。以中國恒大為例，公司1-10月份共銷售5011.4億元，累計(jì)合約銷售面積為4761.8萬平方米；10月單月銷售金額約為530.4億元，合約銷售面積約為498.1萬平方米。1-10月份累計(jì)銷售金額，約占2018年銷售目標(biāo)的91.12%。2017年，公司共完成5010億元銷售額。

部分公司受益于重點(diǎn)布局二三線城市，全年業(yè)績完成較好。世茂房地產(chǎn)11月5日晚間公告，1月至10月，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額約為1360.3億元，較去年同期上升73%；合約銷售總面積為827.86萬平方米，較去年同期上升77%。前十月平均銷售價格為每平方米1.64萬元。2018年全年銷售目標(biāo)為1400億元，前十月份已超過銷售目標(biāo)97%。

中金公司(港股03908)指出，2018年上半年，世茂房地產(chǎn)共獲得780萬平方米土地儲備(出售450萬平方米)。其中，大部分土地儲備位于主要城市群內(nèi)的核心二線、三線城市。平均樓面價從2017年的11000元/平方米降至6000元/平方米，主要得益于購地渠道多元化以及城市布局變更。

值得注意的是，新城控股(行情601155)、中國金茂(港股00817)、金科集團(tuán)、中梁地產(chǎn)等8家房地產(chǎn)企業(yè)目前已完成2018年全年銷售目標(biāo)。

融資成本高企

2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資成本整體高企，龍頭企業(yè)也未能幸免。境內(nèi)發(fā)債渠道緊縮受限，公司債的發(fā)行主體多數(shù)為港股上市房企，而境外發(fā)行公司債利率普遍超過8%。

以中國恒大為例，公司日前公告，發(fā)行了總額為18億美元的債券，所得款項(xiàng)主要用于為現(xiàn)有離岸債務(wù)再融資。其中，2020年到期的票據(jù)合計(jì)5.65億美元，利率為11%；2022年到期的票據(jù)合計(jì)6.45億美元，利率為13%；2023年到期的票據(jù)合計(jì)5.9億美元，利率為13.75%。恒大集團(tuán)董事局主席許家印及其全資擁有的Xin Xin (BVI) Limited各自認(rèn)購了2.5億美元的2022年票據(jù)及2.5億美元的2023年票據(jù)，總額為10億美元。

據(jù)方正證券(行情601901)統(tǒng)計(jì)，2017年萬科公司的綜合融資成本為5.10%，保利為4.82%，金地為4.56%，新城控股為5.32%，招商蛇口(行情001979)為4.80%，榮盛發(fā)展為6.50%，北辰實(shí)業(yè)(行情601588)為5.94%。

同時，償債潮逼近，相關(guān)房企只得承受高額融資成本，暫時喘息。方正證券指出，2018年以來，房企將迎來信用債集中兌付期。2018年至2021年需償付的信用債規(guī)模分別為1684億元、4076億元、5364億元和6774億元，兌付壓力逐年遞增。

易居研究院首席分析師嚴(yán)躍進(jìn)對中國證券報記者表示，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)融資成本逐年遞增。這和企業(yè)增加融資渠道、引入高成本融資方式，以防范后續(xù)資金壓力有關(guān)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，2015年之前，房企融資成本普遍樂觀，類似公司債發(fā)行相對寬松。2015年以后，管控逐步增強(qiáng)，2016年以來融資壓力逐漸升級。從當(dāng)前情況看，股權(quán)質(zhì)押做法較為普遍。但由于股票價格波動較大，持續(xù)下跌導(dǎo)致此類融資風(fēng)險加大。有的企業(yè)只能通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)降杠桿。