無論是穩(wěn)定已久的一線城市，還是曾經(jīng)火爆的二線城市，以及紅極一時的三線城市，都開始潮水褪去。
“雙11”臨近，北京的部分新樓盤也趁機開始打折促銷。中國證券報記者近日走訪北京地區(qū)多個樓盤發(fā)現(xiàn)，面臨庫存壓力的北京樓市，進入10月后明顯加快了促銷力度：限時特價房、總價折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買房贈送豪車等促銷手段層出不窮。此外，二手房市場降溫明顯，10月以來成交均價出現(xiàn)實質性下跌。
二手房量價齊跌
西城核心區(qū)：10月只賣出三套 北京二手房市場降溫明顯。
11月9日，在西城月壇區(qū)域某鏈家門店，店里冷冷清清，沒有一個客戶。房產(chǎn)經(jīng)紀人李某向中國證券報記者介紹，目前月壇區(qū)域二手房均價在11.5萬-12萬元/平米，今年3-5月均價曾上漲到13萬元/平米左右，目前下降了約10%。
“公積金新政后，買房者觀望情緒比較嚴重。就像這邊剛成交的一套57平的兩居，7月掛牌價是750萬，720萬時房主沒賣，現(xiàn)在的成交價是670萬。”李某說，“我最近一個月的帶看量只有六七個，很多同事熬不住回老家了。”
李某提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年6月開始，月壇商圈成交量逐月下降，9月成交了4套，而10月只成交了3套。
此外，中國證券報記者還走訪了位于天通苑、回龍觀等五環(huán)外的房屋中介。發(fā)現(xiàn)近期降價力度較大，且待出售二手房源十分充足。位于天通苑附近的某我愛我家店面工作人員向記者表示，“天通苑房源很多，基本都在5萬元/平以內，二居室在4萬元/平米左右。單價3萬元以下的大戶型源很多，面積都在150平米以上，只要能接受得了塔樓結構。”
“回龍觀、天通苑很多是經(jīng)濟適用房性質，只有部分轉成了商品房。經(jīng)濟適用房要多交三十幾萬的稅，除了報價，還要看房屋性質。”店面人員坦言，“最近賣的多，買的少。去年3.17調控前，二居室報價在6萬元以上，今年6月也得4.5萬元以上，現(xiàn)在算下來也就4.2萬元。”店面人員指著一套報價360萬元、86平米的兩居室極力推薦道。
受新房市場限競房大量上市沖擊，10月以來北京二手房成交均價出現(xiàn)了實質性下跌。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月二手房銷量環(huán)比跌幅達四成，創(chuàng)今年2月以來近8個月銷量新低。10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個月環(huán)比下跌，在城四區(qū)占比回升的基礎上，北京均價的下跌是實質性松動。
此外，11月第1周，北京二手住宅鏈家成交均價5.97萬元/平米，環(huán)比跌幅達2.8%，是2018年以來剔除受節(jié)日、政策等因素影響之外的周度跌幅最大值。
直擊現(xiàn)場：新房花式促銷不斷
11月9日，中國證券報記者來到位于朝陽區(qū)肖莊附近的一處新樓盤，售樓處看房的人很少，樣板間里的人也寥寥無幾。這個定位高端樓盤的項目，單價為7.9萬元/平米，戶型從86-160平米不等。該樓盤8月開盤，至今仍在大力度宣傳，并聲稱有9.9折—9.7折之間不等的折扣。
售樓處銷售人員表示，總價1000萬以上、137平米以上的戶型有折扣。一次性交全款有9.7折，15天內交齊。一次性交全款的40%，有9.9折優(yōu)惠。“若不是樓市低迷，這種高端項目早就沒有房子了”。
而被認為低于市場價的限競房，由于下半年大量入市，項目去化率不甚理想，也推出了9.9折等促銷活動。
甚至還有房產(chǎn)機構推出“雙11光盤節(jié)”，包括萬科、保利、中糧、遠洋、招商在內的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與。截至目前，該活動已吸引到數(shù)百組意向客戶，150余套優(yōu)惠房源有部分已被認購。
中國證券報記者了解到，新樓盤別墅項目降價力度較大。主要由于總價較高，對開發(fā)商回款而言，更有優(yōu)勢。
據(jù)專營高端別墅業(yè)務的豪宅網(wǎng)CEO劉軍介紹，雙十一期間，北京的高端別墅也是折扣驚人，以大量新盤聚集的昌平奧北別墅區(qū)為例，目前的促銷折扣力度從10%-37%不等。
劉軍認為，折扣力度主要與項目和開發(fā)商的需求有關，有的項目在順銷階段，借助“雙十一”促銷，一般折扣在10%左右。而有的項目臨近清盤或者年底回款任務較大，就會折扣力度巨大，給出20%以上的折扣。目前的新盤促銷很多是年底回款、年底沖業(yè)績的特殊需求導致。
供求關系逆轉
隨著今年大量限競房入市，北京市場供求關系正在發(fā)生逆轉。
供給方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前，北京年內商品房住宅供應套數(shù)已經(jīng)達到了32635套，這也是最近3年第一次超過3萬套。而2017年同期住宅供應量只有20269套，年內供應量同比上漲幅度達到了61%。
諸葛找房首席分析師陳雷表示，近期新房供應加速，但市場觀望情緒較濃。9月公積金政策調整后，市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱，市場遇冷較為明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，隨著后續(xù)供應量的繼續(xù)上升，去化難度加大，區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價格戰(zhàn)。
一線城市房價全線下跌？
除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市房價從8月開始也都出現(xiàn)了轉折。
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月，15個一線和熱點二線城市新房價格環(huán)比首次全面停漲，二三線城市新房價格環(huán)比漲幅均明顯回落。
易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京、深圳等10個城市二手房成交量為3.9萬套，刨除春節(jié)異動月份，創(chuàng)下48個月以來的新低。其中，北京與深圳的二手房成交套數(shù)分別環(huán)比下滑42%和24%。
“多個城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)沖高回落，房價調整開始從點蔓延到區(qū)域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)走高。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，熱點城市進入“賣不完”的時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，庫存均出現(xiàn)環(huán)比上升，除少數(shù)熱點剛需項目外，去化率快速下行。
針對后續(xù)走勢，陳雷預測，供求雙方一直在變化，部分一線城市新增住房供應大于當月成交，是由于近期限競房集中入市造成，部分需求萎縮是調控導致。未來趨勢為政策穩(wěn)定市場，市場若發(fā)生變化，會有相應幅度的政策進行穩(wěn)定和調控。
