昨天開始,有關(guān)“公攤面積”的新聞被刷屏。不少公眾號都以“別了,公攤面積”為標(biāo)題發(fā)文,說未來買房公攤面積要取消了~可是,這事是真的嗎?大家都在討論:難道“建筑面積”、“公攤面積”以后真的要取消了嗎?
我們先來看消息的起源:
近日,《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網(wǎng)開始征求意見,里面包含了13項工程項目規(guī)范和25項工程通用規(guī)范。其中,工程項目規(guī)范第10項,即是引發(fā)大家討論的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》。
在《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》當(dāng)中,第二部分2.4.6條指出,住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。
多數(shù)人的討論,其實就源于此。你看,《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》都明確了,“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”,那不就是取消了嗎?
這只是有些媒體的錯誤理解!是錯誤理解!是錯誤理解!重要的事情說三遍!
央視發(fā)話:
《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》只是個技術(shù)規(guī)范,
約束對象是住宅項目的建設(shè)單位!
我們首先要了解一點:這個征求意見稿,征求的是對一項工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見,因為這個《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求,具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì),在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。
也就是說,這個規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為,約束對象是住宅項目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算,并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費、取暖費以何標(biāo)準(zhǔn)收取,也沒直接關(guān)系。
畢竟,我們商品住房購買、保有過程中,都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件?!渡唐贩夸N售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》都各有負(fù)責(zé),這其中明確該管的內(nèi)容,怎么可能被本不該管的《住宅項目規(guī)范》就給說了算呢?
所以,指望一個技術(shù)規(guī)范,就能解決我們大家都關(guān)心的一個話題,你說怎么解答?
難言的“公攤面積”
之所以大家對這個話題這么關(guān)注,確實是這些年來,“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。
說這個話題前,我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱,它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。
公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積
(套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積)
對于公攤面積的處理,由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確,使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。
因此很長時間里,我們經(jīng)常會看到媒體有報道,公攤面積由于缺少標(biāo)準(zhǔn),不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款,還要多支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。
所以,“公攤”,實在是一個大家關(guān)注的話題,一有風(fēng)吹草動,難免引來猜測無數(shù)。
“套內(nèi)面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實
在這個《規(guī)范》當(dāng)中,熱議的另一個原因是“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。
“套內(nèi)計價”這種交易方式,意味著“公攤面積”必須會取消嗎?
我們暫且先不說,《規(guī)范》中的這句話是不是只針對建筑企業(yè)竣工驗收等情況而言,我們只說在現(xiàn)實銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中,“套內(nèi)計價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎?
我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中,是這樣規(guī)定的:商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。
對此,《商品房銷售管理辦法》解釋說:商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。
而在目前大多數(shù)的購房合同中,開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計價,而與我們最終簽訂的合同當(dāng)中,卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計價。也就是說,開發(fā)商前期宣傳,只會告訴你房子1萬/㎡,但在實際成交過程中,會明確標(biāo)明以套內(nèi)面積計算,1.5萬/㎡。
所以,對于購房人而言,這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說,開發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項目規(guī)范》中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”的這條要求其實也并沒有沖突。
所以,不管是以什么來計算,只不過是計算方式的改變,對多交少交多少物業(yè)費、取暖費,并沒有關(guān)系。
新聞多看點
《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》還有這些硬貨需要我們知道
此次征求意見的《規(guī)范》,還有不少重要內(nèi)容需要我們了解并提出意見。
城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付
《規(guī)范》當(dāng)中2.3.2條明確要求,城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付,并應(yīng)符合下列規(guī)定:
①戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成;給排水、燃?xì)?、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位;
②供水、供電、燃?xì)?、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件;
③消防設(shè)施應(yīng)完好,消防通道應(yīng)暢通。
四層以上住宅建筑應(yīng)有電梯,標(biāo)準(zhǔn)也有明確要求