三方齊發(fā)力 防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)

中國證券報(bào)

□民生銀行研究院研究員 郭曉蓓

今年以來，在“因城施策”“一城一策”的指導(dǎo)思路下，部分城市通過加大人才引進(jìn)力度、優(yōu)化公積金政策以及降低二手房交易個(gè)稅等措施，使得一季度房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“小陽春”跡象。然而，在3月份樓市出現(xiàn)“小陽春”后不久，從中央到地方再次密集發(fā)布樓市調(diào)控政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份各地針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過60次，調(diào)控頻率明顯增長。

確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)是宏觀調(diào)控的底線，抑制資產(chǎn)泡沫、嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是樓市調(diào)控的核心任務(wù)。一季度，決策層再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不動(dòng)搖。進(jìn)入5月，相關(guān)部門也相繼明確樓市調(diào)控方向不變。可以預(yù)見，在未來一段時(shí)期內(nèi)防控房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)仍然是中央工作的重中之重，需要政府、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)企業(yè)齊發(fā)力。

從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)

政策層面，遵循堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，按照綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制思路，從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)。

第一，完善多層次住房供應(yīng)和保障體系。支持各省市根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，建立商品住房、保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房四位一體的住房供應(yīng)和保障體系，重點(diǎn)加大后三類住房的供應(yīng)力度；逐步放開商品住房交易限制，明確保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)規(guī)則，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進(jìn)租售同權(quán)；放寬保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房的市場準(zhǔn)入條件，給予稅收、金融及供地等方面的配套政策支持。

第二，推進(jìn)基礎(chǔ)性房地產(chǎn)制度建設(shè)。一是改革土地制度。建立以土地使用權(quán)為核心的土地產(chǎn)權(quán)體系，允許集體土地建設(shè)用地使用權(quán)在符合國家法規(guī)的前提下自由流轉(zhuǎn)，合理有效解決城鎮(zhèn)化進(jìn)程中擴(kuò)大建成區(qū)所需的增加土地供給的來源問題。

二是拓展房地產(chǎn)企業(yè)多樣化融資渠道。鼓勵(lì)房企優(yōu)化債權(quán)與股權(quán)融資結(jié)構(gòu)；借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，盡快研究破解REITs相關(guān)法律缺失、稅收優(yōu)惠政策體系不明確等問題，適當(dāng)優(yōu)化ABS、CMBS等資產(chǎn)證券化渠道的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)務(wù)流程，促進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)的規(guī)?；l(fā)展；支持房企通過合作開發(fā)、融資租賃等方式，拓寬融資渠道。

三是審慎推進(jìn)房地產(chǎn)稅的研究與論證。按照整體改革的思路，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易、保有等相關(guān)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)占比結(jié)構(gòu)，適當(dāng)簡并稅種，防止稅負(fù)過度增加，避免重復(fù)征稅；健全房產(chǎn)評(píng)估法律體系，完善房產(chǎn)評(píng)估的方法與準(zhǔn)則，積極培育合規(guī)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范從業(yè)人員行為。

第三，深化行政管理體制改革，強(qiáng)化各級(jí)政府在住房制度建設(shè)中的作用。建立住房問責(zé)制度和責(zé)任追求制度，規(guī)范和提升地方政府的執(zhí)行能力，使央地兩級(jí)能夠做到步調(diào)一致，避免地區(qū)間政策執(zhí)行程度參差不齊；加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理。改善統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系與分析方法，定期發(fā)布解讀報(bào)告，使民眾切實(shí)認(rèn)同數(shù)據(jù)的真實(shí)性；加強(qiáng)對(duì)熱點(diǎn)事件的跟蹤分析，避免個(gè)別新聞媒體的有意曲解或過度炒作，防止將局部問題、個(gè)性化問題夸大為全局性問題，擾亂公眾預(yù)期。

提升房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量

商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注市場變化，合理控制房地產(chǎn)信貸總量，提升房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量。

第一，把握宏觀調(diào)控方向，及時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)布局。一是密切關(guān)注外部不利因素對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融市場的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。加強(qiáng)形勢跟蹤分析，關(guān)注宏觀政策調(diào)整的后續(xù)影響，做好前瞻性研判與壓力測試，制定基于多種情景假設(shè)的應(yīng)急預(yù)案，既要應(yīng)對(duì)政策搖擺加劇市場泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，也要避免不利因素累加沖擊對(duì)銀行經(jīng)營管理造成的負(fù)面影響。

二是密切關(guān)注房地產(chǎn)市場調(diào)控與長效機(jī)制建設(shè)相關(guān)政策影響。關(guān)注住房制度改革與長效機(jī)制建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場中長期運(yùn)行邏輯的影響，以及在此背景下的房企轉(zhuǎn)型趨勢；關(guān)注熱點(diǎn)城市需求管理調(diào)控政策對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊?；關(guān)注棚改貨幣化政策收緊對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場可持續(xù)性的影響，及早調(diào)整業(yè)務(wù)布局。

第二，積極執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)市場泡沫。一是繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策。遵循因地制宜的原則，建立科學(xué)的授信評(píng)估指標(biāo)體系和差異化的地區(qū)授信策略，賦予分支機(jī)構(gòu)更多的經(jīng)營自主權(quán)，滿足中小戶型、中低價(jià)位房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求，保障低收入和中低收入居民的住房供給；抑制投資、投機(jī)性住房貸款，相應(yīng)提高其貸款比例、首付比例，有效抑制相關(guān)需求；繼續(xù)支持保障房安居工程和棚改建設(shè)，滿足低收入群體對(duì)住房的需求，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系。

二是審慎控制房地產(chǎn)行業(yè)信貸規(guī)模。在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，保持信貸資源在房地產(chǎn)行業(yè)投入比例的總體穩(wěn)定，重點(diǎn)滿足存量優(yōu)質(zhì)客戶合理的資金需求，審慎開展新增房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

第三，多措并舉提升房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量。堅(jiān)守合規(guī)底線，嚴(yán)把業(yè)務(wù)準(zhǔn)入關(guān)口；加強(qiáng)購房按揭杠桿管理，加強(qiáng)對(duì)客戶還款能力和資金使用情況的跟蹤分析，規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)與保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司等外部機(jī)構(gòu)合作，建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分散與緩釋機(jī)制。加強(qiáng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新，建立并活躍貸款的二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場。審慎穩(wěn)步地開展資產(chǎn)證券化，增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性，分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)的管理，研究開發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。

合理規(guī)避和防止市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控方向，樹立持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念，合理規(guī)避和防止市場風(fēng)險(xiǎn)。

第一，密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控方向，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。深入研究宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，密切關(guān)注住宅制、稅收制度以及銀行信貸政策等政策變化，全面了解相關(guān)法律法規(guī)，科學(xué)判斷房地產(chǎn)市場的發(fā)展動(dòng)向；組建專門的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警小組，確立目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象，實(shí)時(shí)監(jiān)測企業(yè)發(fā)展與運(yùn)營情況；警惕經(jīng)濟(jì)下行期間面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)和市場分化風(fēng)險(xiǎn)。

第二，合理規(guī)避和防止市場風(fēng)險(xiǎn)。一是加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性研究。認(rèn)真搜集與投資項(xiàng)目相關(guān)的信息資料，從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)層面對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證，以保證投資決策的正確性。宏觀層面，研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，熟悉與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)，合理搭配投資組合。微觀層面，仔細(xì)調(diào)研項(xiàng)目所在地質(zhì)、水電路和未來城市規(guī)劃狀況，做好投資估算和投資收益的預(yù)測工作。

二是適時(shí)調(diào)整融資手段。依據(jù)自身情況，科學(xué)選擇貸款、信托、基金、股票、債券等結(jié)合式的融資方式，充分發(fā)揮各融資方式的優(yōu)點(diǎn)，促使房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展。

三是盡快實(shí)現(xiàn)資金的有效回籠。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)控與審批在籌資運(yùn)用上的效力，合理調(diào)度資金使用；采用適當(dāng)?shù)亟祪r(jià)促銷以應(yīng)對(duì)政策調(diào)控帶來的不確定性；做好應(yīng)收賬款的控制工作，實(shí)現(xiàn)資金按期回歸。

第三，樹立持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念。一是建立現(xiàn)代化企業(yè)管理制度。圍繞自身優(yōu)勢制定整體發(fā)展戰(zhàn)略，將企業(yè)戰(zhàn)略同地區(qū)發(fā)展融為一體；建立以市場為導(dǎo)向的組織形式，設(shè)計(jì)行之有效的分配機(jī)制，盤活人力資源，以合理的方式使企業(yè)員工適應(yīng)市場化競爭。

二是加強(qiáng)工程質(zhì)量管理。明確崗位責(zé)任制度，構(gòu)建完善的質(zhì)量管控體系，加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)工作，從制度、人事、技術(shù)等方面提升工程質(zhì)量，杜絕發(fā)生質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

三是做好品牌建設(shè)工作。建設(shè)企業(yè)專屬品牌，增強(qiáng)全員品牌意識(shí)；緊抓市場變化，緊跟市場需求，形象系統(tǒng)地塑造和優(yōu)化企業(yè)品牌。

（責(zé)任編輯：解芳璇）