隨著盛夏來臨，2019上半年已畫上了完美的句號，島城樓市也落下了帷幕。我們之前相繼盤點(diǎn)了青島新房、二手房銷售情況，那公寓作為商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式，上半年銷售狀況如何？島城公寓產(chǎn)品目前市場狀況如何？現(xiàn)在還適不適合投資公寓？

針對這些大家普遍關(guān)注的問題，近日，小編對島城公寓市場進(jìn)行了一番打探，希望能對意向購買公寓的置業(yè)者提供些許幫助~

回顧：2019上半年公寓成交6369套 環(huán)比降27.47%同比降42.49%

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月島城公寓共成交 6369套 ，環(huán)比2018年7-12月下降27.47%；成交面積 334546 ㎡ ， 環(huán)比2018年7-12月下降 27.57%。此外，同比2018年1-6月，半年公寓成交量和成交面積也出現(xiàn)了較大程度的下降，降幅均超過三成：分別為42.48%、40.49%。

圖一：2019上半年環(huán)比漲跌對比圖

圖二：2019上半年環(huán)比漲跌對比圖

總體而言，無論是供應(yīng)量、供應(yīng)面積，還是成交套數(shù)、成交面積、成交均價(jià)和成交金額，普遍都處于下跌態(tài)勢，與青島新房市場上半年的表現(xiàn)基本一致，略顯低沉。

值得一提的是，2019年1-6月，島城公寓成交均價(jià)為 15335元/ ㎡ ，這個(gè)數(shù)據(jù)基本與2018年1-6成交均價(jià)（15445元/ ㎡ ）持平，僅下降了0.71%。

市場： 優(yōu)質(zhì)公寓熱捧依舊，遠(yuǎn)郊部分產(chǎn)品無人問津

小編此次走訪發(fā)現(xiàn)，島城目前在售公寓產(chǎn)品主要集中在近郊，其中西海岸因海景資源豐富、供應(yīng)量充足而“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”。2019上半年，無論是新房還是公寓，成交量均領(lǐng)跑全市。該區(qū)目前在售公寓項(xiàng)目多達(dá)20余個(gè)，其中 紅星天鉑 LOFT公寓產(chǎn)品在售，戶型建面為40-60 ㎡ ，均價(jià) 13300元/ ㎡ ； 金 鳳凰銘品 75-82 ㎡ 裝修公寓在售，均價(jià) 16000-17000元/ ㎡ ； 奧園翰林名苑 在售公寓戶型面積45-63 ㎡ ，帶裝修交付，均價(jià) 14000-17000元/ ㎡ 左右 。

即墨、城陽和膠州的公寓產(chǎn)品也不少，不過去化情況與西海岸相比則略顯慘淡。即墨一中介門店的工作人員告訴記者，即使是投資，考慮到高首付和貸款壓力，大多數(shù)購房者更青睞于住宅。與近郊相比，主城在售公寓項(xiàng)目較為稀缺。市南目前有 晶藍(lán)公館 、 魯商藍(lán)岸公館 、 中鐵青島中心 和 萬麗海景 等項(xiàng)目在售，均價(jià)在20000-47000元/ ㎡ 之間 。

嶗山在售項(xiàng)目僅有2盤，其中 魯商藍(lán)岸麗舍 為尾盤在售， 山鋼東部新天地 LOFT、平層公寓在售，均價(jià)19000-21000元/ ㎡ 。市北區(qū)在售公寓項(xiàng)目稍多，均價(jià)在12500 -23000元/ ㎡ 之間 ，可選擇范圍較大。有代表性的樓盤項(xiàng)目有 CBD首府 、 秀蘭禧悅都 、 青建宜昌新苑 、 萬科星空 和 海爾地產(chǎn)云街 等。李滄區(qū)目前無公寓項(xiàng)目在售。

市北延吉路某大型中介門店負(fù)責(zé)人告訴記者，公寓作為一種投資產(chǎn)品，收益主要依靠租金。在青島，好地段、好地角的主城公寓依舊受到置業(yè)者的熱捧，購房熱情也絲毫不減。此外，擁有一線海景資源的近郊公寓產(chǎn)品同樣備受置業(yè)者青睞。“這些產(chǎn)品憑借著高租金和較高的出租率能夠?yàn)橹脴I(yè)者帶來不少的收益。像五四廣場 附近的 悅瀾公寓一居室月租金甚至可以達(dá)到1-2萬，收益十分可觀”。

而遠(yuǎn)郊的公寓產(chǎn)品不僅同質(zhì)化嚴(yán)重，且受所在區(qū)域人流量不足、商業(yè)完善程度低等的影響，去化率較低，有部分項(xiàng)目甚至無人問津，只能依靠電話營銷等方式攬客。

業(yè)內(nèi)：公寓收益受多種因素影響 應(yīng)有長期持有的打算

市北某公寓的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，目前在青島主城區(qū)購買公寓的依舊為投資型置業(yè)者，且對于可托管式公寓更為青睞。但即使是同一區(qū)域的公寓，租金和出租率也會稍有差異，在青島人口密集和人流量較大的商圈，公寓出租率可能更為客觀。此外，公寓租金收益還可能受到裝修、辦公設(shè)施和品牌等因素的影響。

而且青島作為海濱城市，擁有一線海景資源的公寓，出租率受季節(jié)和旅游淡旺季影響較大，在購買之前應(yīng)充分做好市場考察和租金行情摸底。

業(yè)內(nèi)受訪表示，總體來看青島公寓收益確實(shí)要超過住宅市場，甚至有些公寓月租金可比肩部分住宅產(chǎn)品的年租金收益。“但一般推薦你買公寓的人都是以不限購、總價(jià)低、精裝修和收益高作為吸引點(diǎn)，而很少提及后期出手時(shí)的稅費(fèi)問題。一般來說，商業(yè)性質(zhì)的公寓轉(zhuǎn)手時(shí)，賣方需要按交易總價(jià)繳納營業(yè)稅，還有其他各項(xiàng)稅費(fèi)，加起來通常能達(dá)到公寓交易總價(jià)的10-15%，甚至更高”。

因此，公寓更適合長期持有，建議想要購買公寓的置業(yè)者，應(yīng)多進(jìn)行市場考察，結(jié)合租金回報(bào)率和空置率等綜合考量后，再進(jìn)行置業(yè)。