8月26日，龍湖集團控股有限公司(股票代碼：00960 HK)發(fā)布2019年中期財報，數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，龍湖集團實現(xiàn)銷售額1056.2億元人民幣，同比增長達8.8%，營業(yè)額同比增長42.2%，達385.7億元人民幣，其中，物業(yè)投資業(yè)務不含稅租金收入25.8億元，同比增長39.2%。
利潤表現(xiàn)上，上半年集團實現(xiàn)歸母利潤63.1億元，除去少數(shù)股東權益、評估增值等非經營性損益的影響之后，實現(xiàn)核心凈利潤47億元，同比增長達26.0%。
中報顯示，今年上半年，龍湖集團債務數(shù)據(jù)方面的表現(xiàn)頗為亮眼，數(shù)據(jù)顯示，2019年龍湖集團控股總體資產負債率為53.0%，現(xiàn)金方面，可支配現(xiàn)金580.7億元，可有效覆蓋137.6億元的短期有息債務。
宏觀層面來看，隨著2019年上半年以來政策的不斷收緊，國內房產政策差異化、復雜化的趨勢愈發(fā)明顯，在行業(yè)下行壓力逐漸加大的背景下，龍湖集團控股仍然憑借著優(yōu)勢布局與優(yōu)秀、穩(wěn)定的財務結構，在“空間即服務”的戰(zhàn)略引導下，完成“穩(wěn)增態(tài)勢”下的二次增長。
存量時代，地產開發(fā)為核的二次增長引擎
隨著人口紅利釋放的完成，國內房地產市場結束了增量時代的飛速增長，逐步踏入以穩(wěn)增為主基調的存量時代。據(jù)中指研究院的一份數(shù)據(jù)顯示，2019年1-7月，國內房企前百名銷售額均值為636.7億元，千億規(guī)模以上的房企達到15家，其中，龍湖集團穩(wěn)居國內房地產TOP10。
另外，有數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，國內房企前百名平均同比增速在4%左右，行業(yè)門檻不斷提升的同時，整體規(guī)模增速較去年有所放緩，而龍湖集團8.8%的增速高于行業(yè)平均值，實現(xiàn)穩(wěn)定增長。
在2019年地產行業(yè)整體“回歸住房核心價值、房產政策因城而異”的趨勢下，龍湖一如既往地堅守盤面，量入為出的進行商業(yè)布局。
中報數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，龍湖實現(xiàn)合同銷售額1056.2億元，其中，長三角經濟帶銷售額占銷售總額的%33.3%;環(huán)渤海經濟帶銷售額占比為23.4%;華中地區(qū)占比為10.3%華南區(qū)域占比6.9%;西部地區(qū)占比達26.1%。從財報來看，龍湖集團已經完成了對國內重點經濟區(qū)域的基本覆蓋，并為集團的增長提供了有效支撐，成為了集團的核心增長引擎。
在物業(yè)投資方面，龍湖集團通過持續(xù)穩(wěn)健的投資布局，取得了穩(wěn)定高效的增長，通過對一線城市和重點主流城市的物業(yè)投資，龍湖集團物業(yè)投資業(yè)務實現(xiàn)了不含稅租金收入25.8億元以及39.2%同比增長速率。截至2019年6月底，龍湖集團累計開業(yè)商場29家，總建筑面積296萬平方米，期末整體出租率高達98%，總體客流量約2.2億人次。
另外，深入洞察新世代租房群體需求的龍湖集團在2016年起開始進入長租公寓領域，目前龍湖旗下的冠寓品牌長租公寓已經在北上深杭，以及重慶成都等一二線城市開業(yè)，目前開業(yè)房間超6萬間，6個月以上出租率達90%，租金收入達到4.3億元。
“對于龍湖來講，我們非常堅定，冠寓依然是我們的主航道業(yè)務。”龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉對媒體表示：“(冠寓)整個運營非常健康?，F(xiàn)在在這個領域里面，可以說龍湖已經做到基本接近頭部了，如果再往前走的話，龍湖有希望做到完全的領先。”
通過對長租公寓業(yè)務“冠寓”品牌的優(yōu)勢運營，目前的龍湖集團已經打造出在穩(wěn)態(tài)增長的地產業(yè)務之外的第二增長極。在地產存量時代中，龍湖已經形成了以地產開發(fā)為核心、以商業(yè)地產、長租公寓與物業(yè)服務為加力矢量二次增長引擎，實現(xiàn)了四大航道的共同發(fā)力，為集團的穩(wěn)定持續(xù)的增長提供充足高效的動力。
“空間即服務”戰(zhàn)略下的全鏈條空間運營能力
“商業(yè)是龍湖的一個主航道業(yè)務，我們每年都會拿出回款的10%作為上線投在投資性物業(yè)，經過每年不斷的投資積累，到今年商業(yè)開始爆發(fā)了。我們的選址都是在中國最高能級主流城市的地鐵上蓋，包括今年要開的9個項目基本上都在北京、上海、南京這樣的城市。”邵明曉對媒體表示。
據(jù)2019年上半年財報顯示，至2019年6月底，龍湖集團累計開業(yè)商場數(shù)量29個，建筑面積296萬平方米，期末整體出租率98%。龍湖方面稱2019年下半年，位于上海、杭州、南京的多座天街將陸續(xù)開業(yè)亮相，預計到2020年，累計在業(yè)商場將超過50家。
實際上，目前在“天街”、“星悅薈”等產品線的組合下，通過對居住社區(qū)、商務辦公區(qū)、特色辦公區(qū)等不同需求導向下商業(yè)組合，實現(xiàn)了區(qū)域周邊人群從商務工作到生活服務需求的全面覆蓋，通過對不同城市的產品線的靈活適配，實現(xiàn)龍湖“空間即服務”的戰(zhàn)略創(chuàng)想。
從商業(yè)空間的布局，到對建筑空間的營造、空間創(chuàng)新運營，折射出龍湖集團“空間即服務”戰(zhàn)略背后的全鏈路的空間運營能力，真正以消費者的需求和空間體驗為出發(fā)點，通過全鏈路的空間運營能力成為集團實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)增的核心競爭力。
在社區(qū)服務領域，龍湖智慧通過技術賦能提升效率，通過服務外拓實現(xiàn)廣域人群的覆蓋。在以客戶為核心的基準上，通過智能化的觸手，形成智慧服務的協(xié)同效應。數(shù)據(jù)顯示，目前龍湖智慧已經在北上廣深杭等地入住項目近10000個，財報顯示，至2019年6月底，龍湖智慧已經服務全國73個城市的240萬戶家庭。
以智能化為觸點，通過“龍湖智慧”智能化服務平臺打造出完備的智慧服務體系，龍湖集團不斷開拓城市公共空間運營服務的新增長極。在剛剛舉行的2019中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究成果發(fā)布會上，龍湖智慧服務蟬聯(lián)綜合實力TOP10。來自權威第三方調研機構賽惟咨詢調查結果顯示，2018年龍湖智慧服務超越行業(yè)優(yōu)秀分位，連續(xù)第十年業(yè)主滿意度超過90%。
在“空間即服務”戰(zhàn)略下，龍湖集團形成了覆蓋商業(yè)地產、住宅地產、生活服務等全鏈條空間運營能力，成為集團持續(xù)穩(wěn)定增長的關鍵核心。在龍湖智慧的科技賦能下，龍湖不斷塑造從前端銷售到后端服務的品質和能力，不斷提升品牌核心價值，為企業(yè)的長期增長打下優(yōu)秀的口碑基礎。
“7000萬平米土儲”背后的精準研判與核心長期價值
2019年第一季度，隨著國內房產市場的小幅“回暖”，房企拿地積極積極性普遍偏高，土地溢價也有所上升，穩(wěn)健拿地的龍湖則避開溢價較高的第一季度，集中在第二季度儲備優(yōu)質土地資源。據(jù)中報顯示，2019上半年，龍湖集團新增土地50幅，在原有布局的基礎上新增漳州、咸陽、中山、茂名4座城市布局。
“下一個十年，我們也有我們的一些考慮和計劃，核心就是第一跟著中國的城市發(fā)展去走，城市化、再城市化是一個成長機會;第二個就是消費升級是一個機會;第三服務升級也是一個機會。未來十年，龍湖就是圍繞這三個機會和戰(zhàn)略來做。”龍湖集團董事長吳亞軍表示。
財報顯示，上半年，龍湖集團新增土儲總建面達924萬平方米，權益面積671萬平方米，在拿地成本上，平均權益成本7761元/平方米，保證了充足的利潤空間。在土儲的區(qū)域分布上，長三角經濟帶土儲建面占總土儲建面的25.2%、西部地區(qū)土儲占比19.9%、環(huán)渤海地區(qū)占比為19.6%、華南與華中地區(qū)占比分別為17.8%與17.5%。截止2019年6月底，龍湖集團的已經擁有7093萬平方米的總土儲面積。
總體來看，龍湖的土儲集中在熱點城市與高價值區(qū)域，合理拿地成本下有可觀的利潤空間，為后續(xù)的增長提供基礎。在此過程中，龍湖恪守拿地原則，在合理的價格范圍內布局土儲，拿地策略上穩(wěn)健布局，保證未來充足的盈利空間。
截至7月31日，龍湖完成了對北上廣深杭等全國范圍內49座高價值城市的布局覆蓋，并對周圍城市圈進行輻射，布局中心城市周邊的潛力城市，以較低的拿地成本保障利潤空間。
穩(wěn)健的土儲布局背后，是龍湖集團對于國家區(qū)域城市集群發(fā)展大戰(zhàn)略的精準研判，大量優(yōu)質土儲在為企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長提供了支撐的同時，也凸顯出企業(yè)的核心長期價值。未來，乘著“再城市化與消費升級、服務升級”的東風，穩(wěn)定持續(xù)增長的龍湖集團將開啟下一個“增長十年”。
與此同時，作為國內房企中的佼佼者，龍湖集團也將在國家發(fā)展戰(zhàn)略的大方向上，引導國內房地產行業(yè)科學、有序、持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展，為國內企業(yè)的核心長期價值的持續(xù)釋放打造新的范本。
