中秋佳節(jié)，一般是家人團(tuán)圓、賞月游玩之時(shí)，以往開發(fā)商也會在這個(gè)時(shí)候放緩營銷攻勢，通過舉辦中秋活動加強(qiáng)與業(yè)主的互動。今年記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)樓盤蓄客與銷售均不理想。在這樣的情況下，無論是教師節(jié)還是中秋節(jié)，都成為開發(fā)商打折促銷的重要節(jié)點(diǎn)。教師購房享受所有折扣再優(yōu)惠1萬元、中秋節(jié)購房88折還送十年物業(yè)費(fèi)、平臺購房最高可拿5萬元紅包……
與以往送月餅、啤酒等伴手禮不同的是，今年開發(fā)商的置業(yè)大禮可謂非常豐厚。但在營銷手段頻出的“金九”，許多購房者對于優(yōu)惠也有了免疫力，他們更多關(guān)注的并不是單項(xiàng)優(yōu)惠，而是樓盤的綜合性價(jià)比。
對“專屬優(yōu)惠”并不感冒
“為慶祝教師節(jié)來臨，持教師證買房可額外獲得98折優(yōu)惠”、“教師節(jié)期間，持證看房可獲得99元月餅券一張”、“教師買房，除了所有折扣之外，還會額外享受1萬元的尊師禮包”……今年的教師節(jié)，許多開發(fā)商也是從清晨開始，就以各種感恩海報(bào)刷屏朋友圈。與此同時(shí)，關(guān)于教師群體的營銷攻勢也就此展開。
西海岸銀沙灘景區(qū)附近一家高端改善樓盤，開發(fā)商雖然只是打出了98折優(yōu)惠，但是綜合400萬元左右的總房款，2％的優(yōu)惠幅度也顯示出了開發(fā)商足夠的誠意。在白云山板塊，某樓盤在九月促銷中給出兩重折扣，目前1．5萬元／平方米的房價(jià)，優(yōu)惠幅度已經(jīng)超過了1000元／平方米，在這個(gè)基礎(chǔ)上，針對教師購房群體再送1萬元的優(yōu)惠，這也是往年從來沒有過的力度。“以前開發(fā)商只是驗(yàn)資，哪會看證??？”中學(xué)教師周女士開玩笑說。周女士在孩子大學(xué)畢業(yè)之后，就開始著手給孩子買一套婚房。過去看房時(shí)，從來就沒有看到過給老師專屬的優(yōu)惠，她認(rèn)為這些專屬優(yōu)惠不過是開發(fā)商的營銷手段而已。
不過，開發(fā)商對教師這一購房群體還是十分重視的。“教師一般都有穩(wěn)定的收入，他們有很強(qiáng)的支付能力和良好的信用保障，無疑是最優(yōu)質(zhì)的剛需。”高新區(qū)某樓盤營銷經(jīng)理宋先生說。教師是開發(fā)商特別重視的一部分購房者，一旦入住能提高社區(qū)的整體水平，為項(xiàng)目注入濃厚的文化氛圍，這也將成為項(xiàng)目后續(xù)銷售的一個(gè)亮點(diǎn)和賣點(diǎn)。
不過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，教師特別是初中、高中教師，平時(shí)教學(xué)工作比較繁重，不論是購買首套房還是改善住房，區(qū)位和交通配套還是他們最為關(guān)注的要素。在這種情況下，一些周邊區(qū)域的樓盤對教師群體的吸引力并不大。
家電、車位、物業(yè)費(fèi)統(tǒng)統(tǒng)能送
相比教師節(jié)，開發(fā)商顯然更看重中秋節(jié)。記者走訪各大營銷中心發(fā)現(xiàn)，許多營銷中心已經(jīng)開始準(zhǔn)備中秋節(jié)的營銷活動。全家福拍照再加燈籠制作親子活動、葡萄時(shí)令水果采摘……今年中秋活動實(shí)惠多多，但比活動更誘人的還是開發(fā)商給出的優(yōu)惠。
在城陽區(qū)丹山板塊，某開發(fā)商僅自家樓盤就有四五個(gè)項(xiàng)目同時(shí)加推新房源，為了避免在“金九”期間扎堆促銷分散客源，開發(fā)商在中秋節(jié)假期率先拿出一個(gè)老項(xiàng)目搞起促銷活動。“中秋節(jié)假期期間，我們每天拿出兩套特價(jià)房，以88折的優(yōu)惠銷售，然后再贈送十年物業(yè)費(fèi)。”置業(yè)顧問通過微信推銷說。位于李滄北、城陽南的丹山板塊，因?yàn)楦拷鞒菂^(qū)，所以其對主城區(qū)外溢剛需有著較高吸引力。在過去兩年中，許多樓盤也是一房難求，不要說優(yōu)惠，許多樓盤以往原價(jià)賣房都需要搖號。而現(xiàn)在開發(fā)商卻給出了12％的優(yōu)惠額度，這在整個(gè)市場都比較少見，而十年的物業(yè)費(fèi)折合成現(xiàn)金，也是將近三四萬元的優(yōu)惠額度?？梢哉f，這樣的優(yōu)惠力度在近三年的島城樓市中沒有出現(xiàn)過。
此外，在黑龍江路的一個(gè)洋房產(chǎn)品，開發(fā)商在中秋節(jié)期間一口氣推出了四套特價(jià)房，單價(jià)降至1．5萬元／平方米左右，這個(gè)價(jià)格比去年該開發(fā)商的小高層價(jià)格都便宜了2000元／平方米左右。在西海岸兩河路某央企大盤，開發(fā)商不但以低于1萬元／平方米的價(jià)格首開，而且將價(jià)值數(shù)萬元的車位當(dāng)作中秋禮送給購房者。
與區(qū)域性開發(fā)商相比，知名房企的則在中秋節(jié)期間展開了集團(tuán)攻勢。某粵系房企在中秋節(jié)期間推出了購房節(jié)，優(yōu)惠分為“折扣秒殺區(qū)”“一口價(jià)專區(qū)”“99折搶券區(qū)”三大板塊，不定時(shí)更新優(yōu)惠房源。而且在成功搶購房源之后，還有機(jī)會抽取高端智能手機(jī)、平板電腦等禮品。一家渝系房企則是給出97折折扣，同時(shí)訂房成功后獲得一臺65寸的彩電并送5000元至10000元不等的現(xiàn)金獎勵。
記者發(fā)現(xiàn)，七八月份開發(fā)商的優(yōu)惠產(chǎn)品主要以高總價(jià)的大戶型產(chǎn)品為主。由于一些相對緊湊型套三產(chǎn)品、大戶型產(chǎn)品需求量低，所以開發(fā)商銷售壓力更大。但是進(jìn)入九月份之后，不少開發(fā)商將小戶型也納入了優(yōu)惠行列。
不要中介費(fèi)還給“現(xiàn)金紅包”
各大營銷中心的人氣不斷降低，開發(fā)商對于二手房中介和網(wǎng)絡(luò)代理商等銷售渠道依賴與日俱增。在“金九”開始前，融創(chuàng)、保利、世茂等開發(fā)商就與渠道商展開廣泛的合作。因?yàn)椴恍枰_發(fā)商支付固定的工資、投保，所以渠道商賣掉一套房子很快就能拿到更高的傭金。但隨著銷售壓力越來越大，開發(fā)商對于渠道商的獎勵額度也越來越高。
在石老人海水浴場地鐵站出口處，渠道銷售人員小張向記者推銷起了西海岸中央活力區(qū)的公寓產(chǎn)品。記者只是停步了解了一下基本售價(jià)，小張竟然示意要開車?yán)浾呷ノ骱０秾?shí)地看房。“你自己過去看也可以，即使你不買房，我也可以給你申請購物卡等禮品。”小張說。除了看房有禮之外，還有的渠道商則是直接給予營銷中心所沒有的優(yōu)惠額度。以藍(lán)色硅谷項(xiàng)目為例，同一房源營銷中心的價(jià)格是1．35萬元／平方米，而渠道商的價(jià)格則是1．3萬元／平方米。
相比渠道商的單打獨(dú)斗，一些品牌連鎖機(jī)構(gòu)則搞起了購房節(jié)。二手房交易平臺制作了一張新房代理圖表，包含了青島近百個(gè)在售樓盤。如果購房者找二手房經(jīng)紀(jì)人買新房，不但不需要支付中介費(fèi)用，而且平臺還會給購房者一個(gè)“現(xiàn)金紅包”，紅包最高金額是5萬元。“一種情況是開發(fā)商擔(dān)心老業(yè)主鬧事，不敢在營銷中心公開降價(jià)，所以只能通過渠道商低價(jià)賣房；另一種情況是渠道商拿出自己的傭金反補(bǔ)購房者。據(jù)了解，有些滯銷樓盤給二手房經(jīng)紀(jì)人的傭金最高能到8萬元，即使給購房者5萬紅包，自己還能賺3萬元，這比一分錢不賺強(qiáng)多了。”業(yè)內(nèi)人士李先生分析說。
膠州兩盤比肩降價(jià)3000元
與接連展開營銷攻勢的新盤銷售不同的是，一些臨近清盤的老樓盤。開發(fā)商并不愿意在樓盤宣傳方面投入太多，便打出了低價(jià)搶客的牌，優(yōu)惠活動時(shí)間也一直貫穿整個(gè)九月份。
位于膠州市東關(guān)大街和杭州路的兩個(gè)樓盤，就打起了清盤的“擂臺”。無論是配套還是交通，各個(gè)方面相對新區(qū)都比較成熟，但是在區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)供應(yīng)量井噴，兩個(gè)樓盤的人氣也是不斷降低。目前，兩個(gè)項(xiàng)目均是尾房清盤狀態(tài)，前期價(jià)格基本都穩(wěn)定在1．1萬元／平方米至1．2萬元／平方米左右，此次亮出7字頭的價(jià)格，優(yōu)惠幅度的確不小。在七月初，首先是位于東關(guān)大街的老盤降價(jià)，亮出起價(jià)8788元／平方米的招牌，但僅僅半月之后又降到了7588元／平方米，房價(jià)連續(xù)跳水充分說明銷售情況并不樂觀。與此同時(shí)，杭州路上的樓盤也開始清盤優(yōu)惠，甚至推出了7358元／平方米起的優(yōu)惠活動。
在膠州、即墨、城陽等地，這種連續(xù)降價(jià)情況并非個(gè)例。記者在調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然還有個(gè)別樓盤打出“下期樓盤漲價(jià)300元／平方米”的招牌，試圖加重購房者的恐慌心理，但絕大多數(shù)樓盤的價(jià)格越開越低。在購房者越來越少的情況下，許多樓盤在加大推盤頻率的同時(shí)，單次加推量也非常少，一次往往只有一兩個(gè)樓座，有的樓盤甚至開盤只拿出半棟樓來銷售。即便如此，許多樓盤也無法達(dá)到開盤售罄的結(jié)果。“真是一個(gè)周一個(gè)價(jià)，而且價(jià)格都是差三五萬元，這樣的行情更不敢出手了。”經(jīng)常四處看房的安先生說。
