諸君,這是一個(gè)沉重的話題,尤其是當(dāng)夜深人靜你以房?jī)r(jià)來計(jì)量測(cè)算自己的資產(chǎn)時(shí)。這不是買與不買的問題,這是你與你買了房的朋友身家資緣何差距幾百萬的問題。
為什么我們失去了一次次的機(jī)會(huì),坐視自己曾一起玩耍的小伙伴因?yàn)橘I了房而身價(jià)高出數(shù)倍?反躬自省之后,我們完全無法原諒自己的決定,但是,就在那個(gè)時(shí)候,我們完全沒有意識(shí)到,近在眼前的財(cái)富女神,曾經(jīng)失望地拂袖而去。
這是一個(gè)判斷力與心態(tài)攸關(guān)的問題。過去的20年,從總體上說,何時(shí)入市購(gòu)房,都會(huì)得到來自市場(chǎng)的正面獎(jiǎng)勵(lì)。但是,仍然有一些最佳的入市時(shí)間窗口,讓你以更低成本,更加從容地挑選,以及更有資格居高臨下指點(diǎn)江山的事后心理體驗(yàn)。
過去20年里,這一最佳時(shí)間窗口至少出現(xiàn)了四次。借助于這四次機(jī)會(huì),你身邊的很多人都登上了財(cái)富快車,除了你。也許你認(rèn)為,他們提前背上了債務(wù)的包袱,需要節(jié)衣縮食,應(yīng)付每月與工資差不多的月供,人生會(huì)變得并不輕松快樂。但是,你內(nèi)心的糾結(jié)與失落并不會(huì)因此減少,數(shù)年之后,你的心態(tài)發(fā)生了變化,買房這件大事就像衰落一樣不可避免地出現(xiàn)在議程上。這個(gè)時(shí)候,你還是你,壓力仍然是那個(gè)壓力,就像一個(gè)企圖讓風(fēng)車停下來的小男孩,懷揣著雄赳赳的幻想,卻終究要落腳在地上,去尋求解決方案。
現(xiàn)在我們要聊一聊已經(jīng)逝去的四次購(gòu)房機(jī)遇。提到它們,可能會(huì)令人傷感,但是這是你理解自己何以錯(cuò)過的重要時(shí)刻。倘你真的理解了這一點(diǎn),你就不會(huì)再錯(cuò)過第五次機(jī)會(huì)了。
NO.1| 2005年
2004年底,房?jī)r(jià)仍然在上漲,看起來還是挺快的,但是,考慮到房?jī)r(jià)的絕對(duì)值而不是增速,它仍然是大部分有錢人挑挑揀揀、愜意入市的第一個(gè)時(shí)機(jī)。幾個(gè)月后,著名的“國(guó)八條”聯(lián)袂而至,房?jī)r(jià)調(diào)控的序幕真正開啟,在這樣一個(gè)政策陰云籠罩的時(shí)候,大部分人選擇了觀望,其中就包括你,因此,這并沒有什么大不了。觀望就像駕駛一樣,在遇到危險(xiǎn)情形時(shí),踩剎車降速是人們的第一反應(yīng)。
可惜,在等待的時(shí)候,你睡過去了,當(dāng)你醒來時(shí),身邊已經(jīng)少了一些人,這些人殺進(jìn)了售樓處,從而成為房?jī)r(jià)暴漲開啟前最后的幸運(yùn)者。你為什么睡著了?事后你也多次責(zé)備自己、追問自己,但是,不管你有多少理由去為自己圓謊,有一樣?xùn)|西是跑不掉的:太相信政府調(diào)控的力量,堅(jiān)信在控制房?jī)r(jià)方面,政府有義務(wù)、亦有道義跟你們站在一起。
這只是你犯下的第一個(gè)錯(cuò)誤。但地方政府不僅不會(huì)與你站在一起,而且還成功地創(chuàng)造了一個(gè)假象,讓你覺得它們正在那樣做。在你的平生第一次見到,以國(guó)務(wù)院辦公廳名義下發(fā)的多部委聯(lián)合督查通告,要求“堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過快上漲”,三個(gè)月內(nèi),連發(fā)三道金牌。
你被嚇壞了,繼而覺得這根本不是一次勢(shì)均力敵的較量,在強(qiáng)大的行政力量前,散兵游勇的開發(fā)商一定會(huì)敗下陣來。因此,你做出了第二個(gè)動(dòng)作,雖然后果嚴(yán)重,但絕對(duì)連貫一致:拒絕入市。
NO.2| 2009年
2008年,你已經(jīng)年長(zhǎng)了數(shù)歲。相比于以往,你已經(jīng)變成了一個(gè)政府調(diào)控論的堅(jiān)決不信任者。但是,在這一年春節(jié)來臨之前,你內(nèi)心突然有點(diǎn)糊涂起來,至少有一次,你居然在任志強(qiáng)的個(gè)人博客里點(diǎn)了一個(gè)支持的標(biāo)識(shí),而在那篇萬言博文中,毫不奇怪,任志強(qiáng)又一次攻擊了房地產(chǎn)調(diào)控,并在文章大聲說,房?jī)r(jià)No problem。
歲數(shù)漸長(zhǎng),你的腰包也比幾年前鼓了起來。這幾年,你不止一次為2005年的決定后悔,為此放棄了購(gòu)車和旅行計(jì)劃。然而,瘋狂飆漲的房?jī)r(jià)突然失去了飛行的動(dòng)力,似乎無窮無盡的成交能量一夜之間消失了,全國(guó)性媒體的房地產(chǎn)版面上,開發(fā)商跑路、降價(jià)促銷的新聞?dòng)忠淮纬霈F(xiàn)了。
目睹著一切,你感到非常滿意,并且驗(yàn)證了你“上帝欲讓你滅亡、必先使你瘋狂”的觀點(diǎn)。兩個(gè)月前,王石在清華大學(xué)的一個(gè)演講中,突然提到了拐點(diǎn)這個(gè)詞匯,“王石+拐點(diǎn)”,迅速作為流行病毒在全國(guó)樓市傳播。在你看來,這不過是意見領(lǐng)袖與你所見略同。
如果說2005年是恐懼主導(dǎo)了你的心靈,讓你覺得房?jī)r(jià)必降的話,那么2008年則是貪婪主導(dǎo)了你,讓你覺得房?jī)r(jià)會(huì)降低得更多,因此,你所能做出的最正確的選擇,仍然是等待,等待房?jī)r(jià)被打回原形,市場(chǎng)回到買房市場(chǎng),售樓小姐像空姐一樣為你服務(wù)。
在一個(gè)方面,你是對(duì)的。在這一年的10月份,上證A股綜合指數(shù)從6000點(diǎn)開始自由落體,香港上市的內(nèi)地房企股價(jià)跌幅達(dá)90%,金融危機(jī)來襲,就業(yè)率全面下降,隨著建筑工地的停工,2000余萬農(nóng)民工返鄉(xiāng)潮出現(xiàn)。總之,你有太多的數(shù)據(jù)和案例,來支持你關(guān)于樓市進(jìn)一步下降甚至暴跌的看法。
在另一個(gè)方面,你是錯(cuò)的。在這一年的10月中旬,傳聞了一個(gè)多月的4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃盛裝出爐,當(dāng)天,A股指數(shù)上漲10%,集體封于漲停。在文字中,樓市被限制于經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之外,但是,誰都知道,沒有哪一個(gè)行業(yè)會(huì)比房地產(chǎn)率先從中受益。
接下來的幾個(gè)月,市場(chǎng)仍然給予了所有的購(gòu)房者慷慨的時(shí)間機(jī)會(huì),劫后余生的地產(chǎn)商紛紛走貨出量,在次年的春節(jié)活生生制造出一波小陽(yáng)春。但是,你,又一次選擇了等待。也許是你不愿意自己關(guān)于房?jī)r(jià)的常識(shí)論被打破,也許是你還驚魂未定,仍沉浸在項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商跑路的慘烈畫面感中,到次年的5月份,入市窗口突然而堅(jiān)定地關(guān)閉了。前一年的開工量急劇下降,讓2009年的可供貨源大大減少,萬惡的開發(fā)商自然選擇了捂盤惜售、漲價(jià)待售。醒悟過來的你,又一次不愿意選擇追高,久久在徘徊在售樓處的大門之外。
NO.3| 2012年
但是,市場(chǎng)真的是一個(gè)仁慈的家伙。當(dāng)你再三拒絕它伸出的友好之手時(shí),它仍然視你為好朋友,拍拍你的肩膀,對(duì)你說,嗨,哥們,我又回來了,還給你帶了一個(gè)好禮物。
在這一年,全國(guó)有無數(shù)售樓處被老業(yè)主圍攻過,從小房企到大房企,無一幸免。共同的原因是,在銀根收緊帶來的資金壓力下,地產(chǎn)商選擇降價(jià)促銷,這大大激怒了早先的客戶。
在地產(chǎn)界有一句流行的玩笑,售樓處沒有被老業(yè)主砸過的開發(fā)商不是好的開發(fā)商。即使是2008年率先逃頂?shù)娜f科也又一次走下神壇,在一些二三線樓市,曾經(jīng)的客戶上帝穿著印有王石與郁亮頭像的體恤衫,做出一個(gè)個(gè)諷刺的動(dòng)作。這些畫面在網(wǎng)絡(luò)大肆流傳,不過,這有什么大不了呢。
你的問題就在于,由于上兩次的買房入市挫折,你變得格外敏感,甚至有點(diǎn)憤青起來。這可不是你真實(shí)的樣子,我們都有點(diǎn)擔(dān)心你。幸好,你只是在語(yǔ)言上極端了一些,很快,你表現(xiàn)出了與你的年齡相匹配的理性與成熟。在這一年,新浪微博開始一路風(fēng)行,你成為任志強(qiáng)的鐵粉,他說的每一個(gè)與房?jī)r(jià)有關(guān)的話,你都認(rèn)可。
但是,你仍然拒絕做出入市的決定。在理論上,你似乎已經(jīng)成為一個(gè)對(duì)樓市的運(yùn)作秘密了如指掌的人,在朋友的飯局上,大家都愿意聽你講,從地方債、房?jī)r(jià)成本論到新開工與固定資產(chǎn)投資增速,你講得頭頭是道,但在實(shí)踐中,你卻唯唯諾諾。
親愛的,我能理解你。你的遲疑,來自于房?jī)r(jià)經(jīng)過多年上漲后,購(gòu)房資金門檻已經(jīng)大大提升,再不是當(dāng)初的樣子。你的遲疑,也來自于女朋友在猶豫,她告訴你,自己想換一個(gè)城市生活。理解歸理解,但事實(shí)沒有被絲毫改變,盡管你的儲(chǔ)蓄卡上共有30萬元資金,父母答應(yīng)再支援你20萬元。
也許你不想用老人家的退休金,也許你對(duì)未來的月供真心充滿恐懼,你又一次拒絕了市場(chǎng)伸向你的手,你絲毫都不知道,你剛剛拒絕了一個(gè)昂貴的握手。很快,中國(guó)樓市歷史上一個(gè)連續(xù)24個(gè)月的上漲周期就要出現(xiàn)了。
NO.4| 2015年
這一年,你已經(jīng)更老了,當(dāng)然,我說的是心態(tài)。疲倦感包圍了你,讓你感到渾身無力。你已經(jīng)有了可以動(dòng)員100萬人民幣的能力,可是,就像蘋果公司的廣告語(yǔ)一樣:如果你沒有房,那么,你就真的沒有房。
這一次,你再次打算入市了,無論怎么樣,都要買。但是,這一次,你又有可能犯錯(cuò)了。你在沖動(dòng)情緒下買到的有可能是沒有任何投資價(jià)值的房產(chǎn)。多年的理性與修為告訴你,你不能慌不擇路,但是你看起來似乎正走在這條道路上。
這個(gè)市場(chǎng)正在發(fā)生變化,這是多年來第一次由于市場(chǎng)連續(xù)上漲,產(chǎn)生的供應(yīng)量過剩而導(dǎo)致的需求下調(diào),開發(fā)商與地產(chǎn)行業(yè)都在集體犯嘀咕,不知道接下來會(huì)怎么樣。他們決定先安全了再說。大家都集體這么想,因此,在這個(gè)夏天,突然冒出來的供應(yīng)顯得擁擠不堪,消費(fèi)者在多年后又一次體會(huì)到了被尊重的感覺。
你也同樣注意到了地產(chǎn)去庫(kù)存的大形勢(shì),并且再次做出了本能的判斷:房子這么多,不多降點(diǎn)賣的出去嗎?最終的結(jié)果卻再次顛覆了你的常識(shí),在連續(xù)降息和天量棚改資金的注入下,中國(guó)樓市開啟了史上最波瀾壯闊的一輪牛市。也讓你見識(shí)了限購(gòu)限售限貸、萬人搖號(hào)買房、茶水費(fèi)、各種捆綁購(gòu)房等光怪陸離的現(xiàn)象。更重要的是讓你明白了一個(gè)道理:漲價(jià)才可以去庫(kù)存,而且去的還更干凈。
NO.5| 2020年
房?jī)r(jià)漲了又跌,但是比起2015年上漲伊始,仍然高出不少,熟悉的一幕再次上演,不只是降價(jià)銷售、售樓處維權(quán)、房企破產(chǎn),出生率下降、房產(chǎn)大周期來臨的新聞也出來了,再加上中美毛衣戰(zhàn),房?jī)r(jià)似乎再一次來到了危險(xiǎn)的邊緣。
此時(shí)的你只是冷眼旁觀,多年的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)足以讓你預(yù)判到下一步的市場(chǎng)走勢(shì),因此早已安排好資金,默默的挑選著樓盤。因?yàn)槟阒?明年,第五次購(gòu)房機(jī)會(huì)將再次來臨。
但是這次你要更加謹(jǐn)慎地挑選,特別是城市,到現(xiàn)在,全國(guó)恐怕只有十幾個(gè)城市可以買,再也不會(huì)出現(xiàn)以前的普漲行情了。此外,地段,交通前景,配套與開發(fā)商物業(yè),這些也都應(yīng)該與房?jī)r(jià)一起納入到你的考量因素中來,你已經(jīng)不是一個(gè)新手了,但是一個(gè)買房新手該犯的糊涂,你若不小心,也會(huì)一一實(shí)踐。作為你的老朋友,作為已經(jīng)買了房的人,我能夠給你最好的建議就是,買最合適的房子,而不是買最滿意的房子。
完美主義,貪婪與恐懼的辯證關(guān)系,以及針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)不切實(shí)際的情緒與偏見,曾經(jīng)害苦了你,現(xiàn)在,抓住這只手,讓它來引導(dǎo)你,撫慰你的心靈,讓它成為你資產(chǎn)組合的一部分。親愛的,機(jī)會(huì)沒有拋棄你,你會(huì)同意我的,對(duì)吧?
