近日,住建部會(huì)同財(cái)政部正制定面向住房租賃市場的中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金使用辦法。受新型冠狀病毒肺炎疫情影響,相關(guān)部門有意推動(dòng)這筆專項(xiàng)資金去扶持一批受疫情影響、經(jīng)營困難的租賃企業(yè)。
2月16日,財(cái)政部部長劉昆發(fā)表《積極的財(cái)政政策要大力提質(zhì)增效》一文指出,將深入開展中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)等工作。
早在2019年7月,財(cái)政部、住建部公布第一批16個(gè)入選2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市,中央財(cái)政將在3年試點(diǎn)期內(nèi)撥款402億元,對(duì)示范城市給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持。
據(jù)了解,這筆資金在2019年已經(jīng)明確作為獎(jiǎng)補(bǔ)資金用于支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市。疫情以來,租賃企業(yè)普遍面臨著資金壓力和暴雷風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于資金用途是否會(huì)調(diào)整,住建部內(nèi)部及各地住建部門意見不一。
內(nèi)部意見分歧
受疫情及各地管控措施的雙重影響,“房屋空置率”和“租金池規(guī)模”兩條生命線均受到威脅。為此,部分長租公寓企業(yè)采取了“要求房東降租、單方面停繳租金”、“租客未歸不免租、房屋續(xù)租漲租金”等措施,用以保證現(xiàn)金流安全。
一位住建系統(tǒng)人士表示,以“輕資產(chǎn)”模式為主長租公寓企業(yè),在2017年至2019年通過引入資本收儲(chǔ)房源體量很大,且因互相抬價(jià)往往成本較高。“這些企業(yè)經(jīng)營規(guī)模雖大,但商業(yè)可持續(xù)性和抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力有待考量。”
以近期全國多地出現(xiàn)的“樂伽公寓爆雷”事件為例,一家注冊(cè)資本100萬元、實(shí)繳資本15.3萬元的企業(yè)竟能撬動(dòng)南京、蘇州、杭州等多地10萬多套租賃房源,涉及過億元租金,最終該企業(yè)因經(jīng)營不善、資金鏈斷裂,導(dǎo)致租客被原房東驅(qū)趕出門,租金無法追回。
對(duì)于是否會(huì)將一部分專項(xiàng)資金轉(zhuǎn)向用于長租公寓企業(yè)紓困,面臨資金危險(xiǎn)的長租公寓企業(yè)救還是不救?目前住建系統(tǒng)意見存在分歧。
一部分人擔(dān)心,由于租賃企業(yè)鏈接房東和租客兩頭,一旦發(fā)生大面積暴雷問題,將會(huì)引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。利用專項(xiàng)資金幫助企業(yè)度過暫時(shí)難關(guān),可以化解眾多矛盾。
但也有觀點(diǎn)認(rèn)為,住房租賃是市場行為,一方面,這筆資金對(duì)企業(yè)的“解渴”效果有限;另一方面,住房租賃企業(yè)的盈利模式尚不清晰,政府下?lián)苜Y金獎(jiǎng)補(bǔ)租賃企業(yè),如果后續(xù)獲得獎(jiǎng)補(bǔ)的企業(yè)出現(xiàn)“暴雷”,存在許多棘手難題。
住建部下發(fā)的負(fù)面清單中明確要求,產(chǎn)權(quán)不明晰、違法違規(guī)建設(shè)、安全質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、主要滿足旅游度假需求、公共租賃房、套型面積超過144平方米/套(含)且計(jì)劃或者已經(jīng)按套整租、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)過高的高端租賃住房等項(xiàng)目,專項(xiàng)資金不予獎(jiǎng)補(bǔ),“這是紅線”。
上述住建系統(tǒng)人士表示,假如中央財(cái)政資金不加區(qū)分,用于補(bǔ)助長收短租、高進(jìn)低出類企業(yè),可能將風(fēng)險(xiǎn)隱患延后托大,或違背試點(diǎn)工作初衷。“過分體現(xiàn)規(guī)模化,沒有商業(yè)可持續(xù)性作為前提,規(guī)?；褪穷w越來越大的雷。”
對(duì)于專項(xiàng)資金是否有轉(zhuǎn)向紓困企業(yè)的計(jì)劃,一位深圳住建局內(nèi)部人士表示,深圳關(guān)于中央財(cái)政資金使用辦法年前已經(jīng)公示,現(xiàn)正發(fā)相關(guān)政府部門征求意見,“目前還沒有增加上述內(nèi)容,下一步也不排除在《辦法》中添加”。
某一線城市住建人士則表示,不會(huì)利用專項(xiàng)資金去紓困受疫情影響的租賃企業(yè),“一開始有人提出來過,但我們考慮到專項(xiàng)資金應(yīng)用于專項(xiàng),這筆錢不是因?yàn)橐咔椴拍贸鰜斫鈬?。不一定能起到解渴作用?rdquo;
租賃“禮包”
早在2019年1月,住建部和財(cái)政部便開始推動(dòng)中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)工作。前述住建系統(tǒng)人士透露,此舉是貫徹落實(shí)中央對(duì)“房住不炒、租購并舉”決策部署的一項(xiàng)重要舉措。
2019年2月,住建部和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)的通知》提出,用3年時(shí)間,中央分批支持租賃需求缺口大的城市發(fā)展住房租賃市場,多渠道籌集租賃房源,促進(jìn)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)發(fā)展,加快形成租購并舉的格局。
關(guān)于這筆財(cái)政資金分給誰、怎么花,上述住建系統(tǒng)人士表示,針對(duì)住房租賃專項(xiàng)資金的定位是獎(jiǎng)補(bǔ),發(fā)揮財(cái)政資金“四兩撥千斤”作用,“一開始住建部讓各個(gè)城市上報(bào)方案,一城一策,同時(shí)不斷修改方案。”
2019年6月,住建部邀請(qǐng)城市參與競爭性評(píng)審,經(jīng)過一輪競爭性評(píng)選,16個(gè)城市最終入圍。入選后,相關(guān)城市開始根據(jù)自身實(shí)際,制定資金使用管理辦法,考慮“怎么花錢”的問題。
各地方將組織企業(yè)申報(bào),開展專家評(píng)審、公示,制訂專項(xiàng)資金年度支出計(jì)劃,撥款并對(duì)專項(xiàng)資金使用單位及項(xiàng)目登記建檔,建立獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng),建立定期檢查機(jī)制和績效評(píng)價(jià)機(jī)制等。
按照獎(jiǎng)補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn),2019年-2021年,北京、上海、重慶每年補(bǔ)貼10億元;長春、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、成都等13個(gè)省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年8億元。
上述住建系統(tǒng)人士強(qiáng)調(diào),第一筆專項(xiàng)資金已于2019年10月下?lián)艿饺脒x城市。專項(xiàng)資金獎(jiǎng)補(bǔ)對(duì)象主要是市場化定價(jià)的房源,制定資金使用管理辦法是規(guī)定動(dòng)作,是一個(gè)城市使用資金的前提條件。
他建議,中央財(cái)政試點(diǎn)工作應(yīng)維持“扶優(yōu)扶強(qiáng)”主基調(diào),建議審慎對(duì)待“租金貸”“長收短付”“高收低出”業(yè)務(wù)規(guī)模較高的上規(guī)模企業(yè),適度加大對(duì)“與用工企業(yè)合作”“減免租客疫情租金”“實(shí)行租金漲幅限制”項(xiàng)目的支持力度,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和職住平衡。
同時(shí),鼓勵(lì)地方政府采用“科學(xué)管控人流”“直接補(bǔ)助租客”的方式,支持受疫情影響的新市民群體特別是外來務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)生平安返城、租住工作,增加其歸屬感、獲得感和幸福感。
地方措施
“專項(xiàng)資金怎么分給企業(yè),由地方來決定。”上述住建系統(tǒng)人士透露,花錢得先出辦法,資金使用管理辦法是依據(jù)。住建部組織相關(guān)住建局交流意見,主要采用了深圳和杭州的方案,制定出專項(xiàng)資金年度申報(bào)指南。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),從2019年11月底開始,目前有廣州、武漢、成都、深圳對(duì)資金使用管理辦法進(jìn)行公示,面向社會(huì)征求意見。
從進(jìn)展上看,武漢速度較快,2019年12月18日對(duì)2019年住房租賃市場發(fā)展專項(xiàng)資金擬支持項(xiàng)目清單進(jìn)行公示。其中,武漢都保置業(yè)有限責(zé)任公司等4家企業(yè)共獲得1.53億元專項(xiàng)資金支持。
除武漢外,2020年2月14日,成都市住建局發(fā)布《成都市住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金使用管理辦法》(下稱“成都管理辦法”),完成意見稿“掛網(wǎng)”(公示)環(huán)節(jié)。
成都主要對(duì)新建或改建租賃住房、培育專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)、住房租賃企業(yè)將自持房源用于住房租賃經(jīng)營、住房租賃企業(yè)多元化融資、充實(shí)國有住房租賃企業(yè)資本金共5類項(xiàng)目進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)。
成都管理辦法中,專項(xiàng)資金將對(duì)符合要求的企業(yè)對(duì)項(xiàng)目建安成本、裝修等費(fèi)用總和的30%(最高不超過1500元/平方米)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ);商品房配建的無償移交租賃住房則按1400元/平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)。
“各地資金使用方案大同小異,主要圍繞房源籌集、企業(yè)培育、平臺(tái)建設(shè)、課題研究,只是在獎(jiǎng)補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)上體現(xiàn)出資金投放重點(diǎn)不同。”前述住建系統(tǒng)人士表示。
一位杭州住建局人士透露,2019年10月底杭州資金使用方案已經(jīng)完成制定,預(yù)計(jì)在近期“掛網(wǎng)”。將按照“大錢補(bǔ)建設(shè),小錢補(bǔ)運(yùn)營”的獎(jiǎng)補(bǔ)原則,重點(diǎn)獎(jiǎng)補(bǔ)房源籌集建設(shè)環(huán)節(jié),主要是藍(lán)領(lǐng)公寓、企業(yè)自持、商改租、集體土地建設(shè)租賃住房四個(gè)方面,獎(jiǎng)補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)及比重依次遞減。
“特別是政府主導(dǎo)籌建的面向外來務(wù)工人員、低于同地段市場租金的集體性宿舍,即藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目。”該杭州住建局知情人士表示,藍(lán)領(lǐng)公寓是杭州專項(xiàng)資金投放的重點(diǎn),預(yù)計(jì)3年籌建4萬套藍(lán)領(lǐng)公寓。
專項(xiàng)資金將由各區(qū)政府主導(dǎo)、國企籌建,面向餐飲、交通、環(huán)衛(wèi)等城市基礎(chǔ)服務(wù)行業(yè)工人的藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目。在公租房、人才房等保障性住房體系下,專項(xiàng)資金向藍(lán)領(lǐng)公寓傾斜主要是“打補(bǔ)丁”,給外來務(wù)工人員較好的租住環(huán)境,“盡可能留住人”。
杭州住建局人士表示,杭州住建局主要起到搭建平臺(tái)和監(jiān)管的作用,企業(yè)和用工單位通過平臺(tái)簽約。“有個(gè)別項(xiàng)目位置較遠(yuǎn),導(dǎo)致入住率不高,我們一旦檢測(cè)到異常,就會(huì)要求區(qū)政府優(yōu)化選址。”
