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武漢樓市預(yù)熱、房企搶收 “流量第一城”能否強(qiáng)勢(shì)回歸?

來源:新京報(bào)    更新時(shí)間:2020-04-18 21:36  

隨著4月8日武漢“解封”,樓市逐漸恢復(fù),日網(wǎng)簽量先后超100套、200套,最高一天超過380套,疫情壓制下的購(gòu)房需求出現(xiàn)釋放。但距離去年日均573套仍有差距。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士呼吁,目前武漢樓市僅處于半啟狀態(tài),可針對(duì)消費(fèi)端“施政”。

而對(duì)武漢樓市短期承壓、長(zhǎng)期利好的狀態(tài),業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),二季度必然是“以價(jià)換量”保流量銷量的階段,三季度銷售回款正常,四季度樓市企穩(wěn)。疫情期間的銷售虧空較難彌補(bǔ),全年成交量大概率將有所回落。

最高日成交超380套,成交數(shù)據(jù)滯后?

4月8日解封之后,武漢樓市銷售數(shù)據(jù)逐漸回升。雖然實(shí)地看房的人流量還沒有恢復(fù)正常水平,但是武漢樓市的重啟已成事實(shí)。

據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,本周武漢商品住宅在4月14日、4月15日兩天成交超200套,4月16日更是達(dá)到383套,4月17日則成交296套。

回顧今年武漢成交量可以看到,未受疫情影響的1月,日成交量在500套左右。而1月24日暫停網(wǎng)簽,直到3月30日恢復(fù)網(wǎng)簽。此后日網(wǎng)簽量逐漸啟穩(wěn)攀升。先后超100套、200套,最高一天超過380套,疫情壓制下的購(gòu)房需求開始釋放。

不過,通過與去年的數(shù)據(jù)也可以看到差距。2019年全年成交20.91萬套,平均每天達(dá)到573套。只能說如今的成交量只恢復(fù)到正常平均量的半數(shù)。

4月15日,武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示,今年前3個(gè)月,新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售13102套,批準(zhǔn)預(yù)售面積141.47萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)5.72%,同比減少50.02%;新建商品住房銷售11725套,銷售面積136.32萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)0.99%,同比減少62.13%。

今年前3個(gè)月供應(yīng)與銷售數(shù)據(jù)同頻起伏。與此同時(shí),存量住房與新建商品住房一樣,出現(xiàn)環(huán)比微漲,同比大跌6成的走勢(shì)。

“從目前來看,武漢樓市恢復(fù)速度還可以。”建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建如此表示,樓市暫停了近三個(gè)月,需求積壓。這段時(shí)間各地成交量走高與需求積壓有關(guān)。不過,苑承建強(qiáng)調(diào),目前市場(chǎng)只能算是恢復(fù),不能稱為復(fù)蘇。

而對(duì)于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)能否反映真實(shí)市場(chǎng)狀況,據(jù)苑承建介紹,從目前來看,市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后并不嚴(yán)重,市場(chǎng)量比較小,大多數(shù)城市的成交都是剛需,政府控價(jià)控量壓力不大。往常滯后情況因城市、項(xiàng)目不同,差異很大,幾個(gè)月到一年多都有可能。

苑承建稱,從武漢數(shù)據(jù)來看,肯定有之前認(rèn)購(gòu),包括春節(jié)前認(rèn)購(gòu),甚至有的是去年底簽約,有的項(xiàng)目在完成年度任務(wù)后往往拖后網(wǎng)簽。

中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任、湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員李國(guó)政也認(rèn)為,成交數(shù)據(jù)既包括當(dāng)前的成交,也包括2月網(wǎng)簽暫停后的線上成交,甚至包括更早以前的成交,但是占比很難確定。不過,當(dāng)前市場(chǎng)正處于恢復(fù)是肯定的,只是武漢樓市還處于熱身階段。

新京報(bào)記者從武漢金科城售樓處了解到,經(jīng)審批后該售樓處于4月9日正式對(duì)外開放接待客戶。雖然此前每日消殺保潔,但在開放前進(jìn)行了深度消殺,并籌備了大量防疫物資及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示牌。在剛開放時(shí),每日客戶到訪量約1-2組,目前每日接訪量已達(dá)十五組以上。雖然目前市場(chǎng)行情相較之前仍然低迷,但呈現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)好的跡象,成交量亦明顯上漲,目前每日均有認(rèn)購(gòu)。

295個(gè)售樓處開放,半數(shù)中介開門

“房地產(chǎn)行業(yè)是武漢很早重啟的行業(yè)之一。早在2月很多項(xiàng)目已在線上銷售,只是當(dāng)時(shí)暫停網(wǎng)簽,沒能在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)。”李國(guó)政介紹稱。

據(jù)悉,2月7日,武漢針對(duì)防控一線人員提出首套房公積金最高可貸84萬元。而3月24日,武漢市發(fā)布支持房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)六大舉措解讀,其中提到房企恢復(fù)商品房銷售的應(yīng)進(jìn)行報(bào)備。同時(shí),鼓勵(lì)通過舉辦網(wǎng)上房展會(huì)、線上營(yíng)銷等方式開展銷售宣傳活動(dòng)。

李國(guó)政強(qiáng)調(diào),此前武漢樓市的線上銷售不是賺吆喝,而是通過無理由退房、送物業(yè)費(fèi)等方式助推營(yíng)銷。

據(jù)悉,恒大在湖北11個(gè)樓盤的折扣曾低至7.8折。而到了4月1日,武漢首次發(fā)放了三個(gè)預(yù)售許可證,截至4月17日已發(fā)放了18個(gè)預(yù)售許可證。其中包括武漢恒大時(shí)代新城、東方城三期、孔雀城·問津三期、武地·津城悅府等項(xiàng)目。

據(jù)李國(guó)政介紹,截至4月9日,武漢的600個(gè)樓盤已取得營(yíng)業(yè)備案,295個(gè)售樓處對(duì)外開放,復(fù)工面積達(dá)到90%以上。因?yàn)槭蹣翘巹倓傞_放,要進(jìn)行消殺等防疫工作,陸續(xù)會(huì)有更多售樓處投入運(yùn)營(yíng)。

另?yè)?jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,截至4月14日,已有2128家房屋中介獲批開門營(yíng)業(yè),約占總數(shù)的50%。與此同時(shí),有不少中介實(shí)現(xiàn)了二手房業(yè)務(wù)網(wǎng)上復(fù)工,線上看房、線上簽約、線上申請(qǐng)貸款。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),4月底前,武漢約有15個(gè)樓盤有入市計(jì)劃。另?yè)?jù)李國(guó)政介紹,本周末有幾個(gè)新項(xiàng)目開盤,而讓利成為當(dāng)前房企的重頭戲。他認(rèn)為武漢項(xiàng)目不應(yīng)過于期待政策“大禮包”,積極的生產(chǎn)自救也是必要的手段。

新京報(bào)記者從市場(chǎng)了解到,目前武漢樓盤加緊搶收。其中,金科城正在舉辦復(fù)工大促活動(dòng),不僅有專車接送看房,還有按時(shí)簽約送5000元電器、兩年物業(yè)費(fèi)等。

與此同時(shí),保利提出百套上新限時(shí)搶特價(jià)、最高2萬元購(gòu)房消費(fèi)補(bǔ)貼等;華潤(rùn)置地華中大區(qū)21盤千余套一口價(jià)房源、限量?jī)?yōu)惠券等;碧桂園湖北七項(xiàng)目針對(duì)特定人群推出9折-9.9折不等的優(yōu)惠。

大房企云集抵御風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng),二手房更有抄底可能

雖然武漢處于疫情重災(zāi)區(qū),樓市重啟滯后于其他城市,但是李國(guó)政認(rèn)為,從目前來看,前20位的開發(fā)商都在布局武漢。武漢前10強(qiáng)房企市場(chǎng)份額占總量的36%,前30強(qiáng)房企市場(chǎng)份額占到66%,這樣的房企結(jié)構(gòu)以及強(qiáng)勁市場(chǎng)流量決定了武漢樓市抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

另?yè)?jù)中指研究院2019年報(bào)告顯示,2019年,武漢共發(fā)放1169張預(yù)售證,這在全國(guó)絕無僅有。供應(yīng)同時(shí)助力成交,2019年武漢住房成交20.91萬套,同比增長(zhǎng)25%,奪得全國(guó)住房銷售套數(shù)與銷售面積雙料第一名,且連續(xù)9年位居中國(guó)城市銷量三甲,堪稱中國(guó)“流量第一城”。

武漢2019年GDP在全國(guó)城市排名第8,成為眾多房企布局的熱點(diǎn)城市,這在今年3月31日的土拍市場(chǎng)上可見一斑。當(dāng)天10宗地塊恢復(fù)掛牌出讓,悉數(shù)成交,金茂、龍湖、武漢地產(chǎn)集團(tuán)均有斬獲。

而在解封首日舉辦的云招商大會(huì)上,武漢簽約69個(gè)項(xiàng)目,總金額2451億元,包括融創(chuàng)與武漢地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)手在黃陂打造“長(zhǎng)江文旅城”。

隨著重點(diǎn)工程的復(fù)工,4月14日,華夏幸福旗下武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目也開工了。該項(xiàng)目建筑面積約160萬平方米,是一個(gè)濱水綜合體,涵蓋400米寫字樓超塔、總部級(jí)濱江寫字樓等多重業(yè)態(tài)。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來,當(dāng)前武漢樓市的基本面沒有變化,因此短期部分項(xiàng)目降價(jià)自救,給了部分人在武漢抄底的機(jī)會(huì)。

對(duì)此,李國(guó)政認(rèn)為,樓盤銷售分化在很多城市都存在。一些好的項(xiàng)目不會(huì)有很低的折扣,而一般低折扣的項(xiàng)目又未獲得購(gòu)房者青睞。但是對(duì)于二手房,他認(rèn)為會(huì)有低至8折的可能。新房和二手房的賣家心態(tài)不同,不乏存在一些低價(jià)拋售、用房產(chǎn)換現(xiàn)金流的二手房業(yè)主。

短期承壓、長(zhǎng)期利好,業(yè)內(nèi)呼吁針對(duì)消費(fèi)端施政

對(duì)于武漢樓市的長(zhǎng)短期走向,業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不一。

克而瑞分析人士認(rèn)為,武漢在湖北省仍有較強(qiáng)吸附力,依舊是全省人口第一聚集地。盡管武漢的新冠肺炎疫情形勢(shì)最為嚴(yán)峻,但就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,無論是購(gòu)房需求,還是置業(yè)群體購(gòu)買力,武漢的基本面仍然比較樂觀,由于潛在購(gòu)房需求僅是向后延期而并未完全消失,市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺。

上述人士還認(rèn)為,對(duì)于目前市場(chǎng)何時(shí)恢復(fù)至疫情之前,或許只是時(shí)間問題。疫情結(jié)束后,武漢有望迎來階段性銷售窗口期,疫情期被壓抑的購(gòu)房需求或?qū)⒎e極入市,但整體增幅有限,難以完全彌補(bǔ)疫情期間的銷售虧空,全年成交量大概率將有所回落。

苑承建也認(rèn)為,隨著企業(yè)售樓處開放、開盤和推廣力度加大,疫情對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面影響正在消退,交易量從全面受壓向正常水平回歸。包括武漢在內(nèi)的交易量有望在二季度進(jìn)一步恢復(fù),但與去年同期相比下降的可能性較大。

同策集團(tuán)首席分析師張宏偉則表示,盡管當(dāng)前武漢樓市基本還是以“線上銷售”為主。但疫情對(duì)武漢樓市影響是暫時(shí)的。從樓市周期趨勢(shì)來看,2020年二季度必然是“以價(jià)換量”保流量銷量的階段,預(yù)計(jì)三季度銷售回款正常,四季度樓市企穩(wěn)。從中長(zhǎng)期來看,武漢仍然是中國(guó)最具活力的城市之一。2021年武漢中國(guó)樓市“流量第一城”再加冕可期。

但是李國(guó)政認(rèn)為,武漢市場(chǎng)還處于預(yù)熱期、啟動(dòng)期,當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)的政策主要是針對(duì)供給端,比如降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率。希望下一步能針對(duì)疫后重振“因城施策”,主要是針對(duì)需求端給予利好政策。

4月17日,武漢宣布通過平臺(tái)發(fā)放23億元消費(fèi)券,其中5億元為政府出資,剩余18億元由平臺(tái)匹配,扶持武漢商家。而在2017年,為了留下百萬大學(xué)生,武漢推出了“人才住房券”制度。李國(guó)政認(rèn)為,類似購(gòu)房券、消費(fèi)券無疑是當(dāng)前啟動(dòng)市場(chǎng)的一個(gè)積極有效措施。

新京報(bào)