近日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、
省民政廳、省財政廳聯(lián)合出臺
《山東省住宅專項維修資金管理辦法》
（以下簡稱《辦法》）
加強對住宅專項維修資金
（以下簡稱維修資金）的管理，
保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的
正常使用和維修。
《辦法》在應急維修方面更加細化，對最常見的電梯故障明確為“發(fā)生故障影響正常使用需立即維修”……該《辦法》將于今年7月1日起正式實施，
明確維修資金的適用范圍
《辦法》適用于本省行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
根據(jù)《辦法》，維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
明確維修資金的交存
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照《辦法》的規(guī)定交存維修資金。
商品住宅的業(yè)主應當在辦理住宅交付手續(xù)前交存首期維修資金，建設(shè)單位應當與業(yè)主在購房合同中約定業(yè)主按相關(guān)規(guī)定交存維修資金，并督促業(yè)主交存。
商品住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％。
設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門應當根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，在《辦法》規(guī)定的范圍內(nèi)合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。交存標準公布前應當報上一級物業(yè)主管部門備案。
出售公有住房應從售房款中提取維修資金，業(yè)主按照建筑面積交存維修資金 。
出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金。
業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2％。
截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設(shè)單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應當交納的維修資金可從監(jiān)管的預售資金中劃轉(zhuǎn)。
商品住宅已出售但未建立維修資金的，應當按《辦法》的交存標準進行補建。
出售公有住房售房時未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應當按照規(guī)定補提；業(yè)主未交存的，應當按照規(guī)定補交。
此外，物業(yè)主管部門應當在商業(yè)銀行開立維修資金專戶，資金專戶下設(shè)房屋賬戶和公共賬戶。其中，房屋賬戶主要用于儲存業(yè)主、建設(shè)單位交存的維修資金，以及房屋賬戶的增值收益，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬，按房屋戶門號設(shè)分賬；公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金，以及出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬，按幢設(shè)分賬。
《辦法》還明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益及共用設(shè)施設(shè)備報廢后的回收殘值。
公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60％。
維修資金可用于購買電梯服務保險
在維修資金的使用上，分為計劃使用、一般使用和應急使用。計劃使用和一般使用經(jīng)業(yè)主表決同意后組織實施維修，應急使用經(jīng)現(xiàn)場查驗后組織實施維修，維修完畢后進行公示。
涉及全體業(yè)主的維修項目和業(yè)主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關(guān)系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；涉及部分業(yè)主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
有條件的小區(qū)可按照計劃使用程序申請使用維修資金， 購買與電梯維修、更新和改造有關(guān)的保險。
《辦法》細化了啟動應急維修程序的各類情形。有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；
（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；
（三）消防設(shè)施存在嚴重故障需立即維修的；
（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴重脫落松動；
（五）玻璃幕墻炸裂；
（六）排水管道嚴重堵塞或爆裂；
（七）地下車庫雨水倒灌；
（八）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。
此外，《辦法》對維修資金應當建立公示和查詢制度進行了明確，應接受業(yè)主查詢。維修資金可按國家有關(guān)規(guī)定用于定期組合存款等，確保資金安全和保值增值，增值收益定期分配。維修資金管理情況應定期開展財務審計，公開審計結(jié)果，并依法接受審計部門的審計監(jiān)督。省、設(shè)區(qū)的市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門加強維修資金歸集、使用、增值等工作的監(jiān)督管理，并會同同級財政部門組織維修資金檢查活動。
截至2019年底，全省維修資金賬面余額約857．42億元，累計使用金額約28．66億元。其中，2015－2019年使用金額達到19．32億元，占維修資金制度實施以來使用總額的67．41％，在保障共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用和房屋使用安全方面發(fā)揮了重要作用。
