據(jù)中央廣播電視總臺(tái)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，2021年開(kāi)年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安等多地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，“萬(wàn)人搖”“打新熱”“二手房跳價(jià)”等現(xiàn)象頻出。在此背景下，1月下旬至2月春節(jié)假期前，多地開(kāi)啟密集調(diào)控模式，從限購(gòu)到限售、從信貸到凍資、從買(mǎi)房到租賃，全面精準(zhǔn)打擊。如此“火熱”的樓市未來(lái)會(huì)不會(huì)降溫？密集調(diào)控政策效果如何？
2021年1月，多個(gè)一線城市和熱點(diǎn)二線城市密集發(fā)布樓市調(diào)控新政，有的旨在遏制“打新潮”，有的急于給樓市調(diào)控“打補(bǔ)丁”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“過(guò)熱”的樓市表現(xiàn)正是此輪密集調(diào)控的市場(chǎng)原因。“從市場(chǎng)原因來(lái)看，整個(gè)樓市的確出現(xiàn)了一輪比較典型的上漲，而且上漲主要出現(xiàn)在局部區(qū)域，以一二線城市為熱點(diǎn)，特別是在12月統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，能夠看到上海和深圳等出現(xiàn)了比之前明顯漲幅放快的現(xiàn)象。”
春節(jié)假期之前，多地房貸市場(chǎng)傳出收緊風(fēng)聲，北京和廣州針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸下手了。而上海、深圳、杭州，目前還停留在“自查”階段。北京銀保監(jiān)局統(tǒng)計(jì)信息處許源豐介紹：“我們主要是查2020年下半年以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸。在檢查中我們會(huì)重點(diǎn)關(guān)注銀行由于自身授信審批不審慎，受托支付管理不到位，以及貸后管理不盡職等情形，導(dǎo)致資金被違規(guī)挪用到房地產(chǎn)市場(chǎng)的情形。”
上海銀保監(jiān)局最近也發(fā)布通知，要求各家銀行加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的管理，關(guān)注重點(diǎn)是個(gè)人房貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)性貸款等。此外，上海樓市調(diào)控措施中，有關(guān)新房搖號(hào)的新規(guī)也正式落地實(shí)施。上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰表示，上海的新政給房貸套上了“緊箍咒”。“不僅是對(duì)經(jīng)營(yíng)貸，還有很多貸款都會(huì)進(jìn)行排查，多方施策。整體性、系統(tǒng)性地控制信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，抓住了房產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)牛鼻子。”
同時(shí)，2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。深圳發(fā)布的首份價(jià)格表已經(jīng)在相關(guān)平臺(tái)公布，在所有公布的3595個(gè)小區(qū)中，二手房參考價(jià)格最高為13.2萬(wàn)元，共有22個(gè)小區(qū)。另外在龍崗、坪山、大鵬新區(qū)等地，也存在大量低于每平方米3萬(wàn)元的小區(qū)，參考價(jià)格最低的小區(qū)是位于龍崗的順景新村，為每平方米1.61萬(wàn)元。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒解釋了定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，他說(shuō)：“如果二手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一手房?jī)r(jià)格，我們基本上只要參照一手房?jī)r(jià)格，因?yàn)橐皇址績(jī)r(jià)格是經(jīng)過(guò)政府直接管控、調(diào)控，它可以做一個(gè)很重要的參照來(lái)制定參考價(jià)格。有將近27%的樓盤(pán)出現(xiàn)了價(jià)格差度比較大，超過(guò)10%的現(xiàn)象，主要是熱點(diǎn)區(qū)域，比如南山的后海、寶鐘、福田的香蜜湖，還有一些有學(xué)位的熱點(diǎn)區(qū)域，因?yàn)檫@些區(qū)域的掛牌價(jià)本身就很虛高。”
有專家表示，近期，樓市調(diào)控正式進(jìn)入了“精準(zhǔn)調(diào)控”階段，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即精準(zhǔn)施策，毫不手軟。針對(duì)這樣的力度也有人會(huì)擔(dān)心，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)把剛需也一起給限制住了的可能性呢？2021年的樓市到底還能不能出手呢？
1月下旬開(kāi)始，多地房貸市場(chǎng)傳出收緊風(fēng)聲，但1月全國(guó)房貸增量卻在走高。據(jù)央行2月9日發(fā)布的1月金融數(shù)據(jù)，能夠反映房貸變化的住戶中長(zhǎng)期貸款增加9448億元，是至少近三年同期最高。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)別房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市加強(qiáng)了額度管控，但全國(guó)來(lái)看，房貸政策沒(méi)有大幅收緊，大量剛需仍是房貸增量的重要支撐。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析，從近期密集的政策來(lái)看，樓市調(diào)控始終堅(jiān)持“因城施策”的方法不動(dòng)搖，但同時(shí)，也針對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題集中開(kāi)刀。樓建波說(shuō)：“我覺(jué)得這個(gè)事就像治病似的。把各個(gè)城市看作不同的人，可能每個(gè)人的身體情況不一樣，咱們要用不同的藥。有的病比較急，我們采取針對(duì)性措施，有的就需要?jiǎng)邮中g(shù)，或者像西醫(yī)里面先打一針，退燒了再說(shuō)。”
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也表示，2021年的樓市調(diào)控針對(duì)的是“問(wèn)題”，而非“房?jī)r(jià)”，樓市調(diào)控進(jìn)一步走向“精細(xì)化”。“2021年開(kāi)年以來(lái)的調(diào)控，仍然主要體現(xiàn)‘房住不炒’的主旋律，不是說(shuō)哪個(gè)地方房?jī)r(jià)上漲一定會(huì)迎頭就打，而是上漲的背后究竟有沒(méi)有違背‘房住不炒’原則的違法違規(guī)行為，針對(duì)這個(gè)行為進(jìn)行調(diào)控，凡是出現(xiàn)違背‘房住不炒’的、惡意炒作的，肯定會(huì)迎頭去打。”
2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，六大行個(gè)人房貸占比不超32.5%，對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院教授趙錫軍表示，“集中度管理”有助于銀行在樓市過(guò)熱的情況下加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。“如果你的貸款過(guò)于集中在某一個(gè)領(lǐng)域某一類客戶某一個(gè)行業(yè)，一旦這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了波動(dòng)、出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，銀行就會(huì)受到很大的影響，它的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。”
各地的調(diào)控措施會(huì)不會(huì)影響大家申請(qǐng)房貸呢？專家指出，防范資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不會(huì)影響正常房貸的發(fā)放，相反控制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，有利于剛需購(gòu)房人群獲得更多的金融支持。
2021年開(kāi)年的樓市，無(wú)論從關(guān)注度、政策密集度，還是房?jī)r(jià)的高度來(lái)講，都得到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。政策接二連三地出現(xiàn)，也讓很多剛需購(gòu)房者在“買(mǎi)”與“觀望”之間左右搖擺。
一周前，北京約談了五位唱漲房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)大V，這場(chǎng)唱漲房?jī)r(jià)的輿論戰(zhàn)正是利用了民眾對(duì)于房?jī)r(jià)走向的猶疑情緒。他們的目的其實(shí)不一定是把房?jī)r(jià)炒多高，關(guān)鍵是想把市場(chǎng)炒熱，然后，盡快套現(xiàn)逃離樓市。馬光遠(yuǎn)十分明確地表示，樓市大局已定，再全面大漲是不可能了。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)普遍上漲、大漲的周期基本過(guò)去了，房地產(chǎn)整體的基本面、整體的政策環(huán)境、整體的供求關(guān)系，包括老百姓手里邊的錢(qián)以及對(duì)投資房地產(chǎn)的觀念都已經(jīng)跟過(guò)去完全不一樣了。”
然而對(duì)于剛需，對(duì)于購(gòu)房是出于自住或者改善需求的人來(lái)講，該出手時(shí)還要出手。馬光遠(yuǎn)說(shuō)：“反過(guò)來(lái)講，在樓市比較穩(wěn)定的情況下，有自住需求的，比如你買(mǎi)房子就是為了住，我覺(jué)得該出手還得出手。”
