據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（2月15日-2月21日）青島市新房共成交698套，環(huán)比前一周上漲24.64%，新房成交面積82094.18平方米。其中，新建住宅成交622套，環(huán)比前一周上漲34.05%，新建住宅成交面積53279.5平方米。

年后樓市市場(chǎng)依然兩極分化

馬太效應(yīng)明顯

2020年，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了“兩極分化”的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在區(qū)域與價(jià)格的兩極分化，膠州、即墨等近遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)較冷，價(jià)格一降再降，與之相反的是主城區(qū)熱度不減，房價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，市場(chǎng)“兩極分化”的特點(diǎn)將繼續(xù)貫穿牛年樓市。房價(jià)堅(jiān)挺的代表區(qū)域?yàn)閸魃絽^(qū)、市北浮山后、新都心等。2月19日，記者沿松嶺路探訪了海爾產(chǎn)城創(chuàng)奧園·翡翠云城、魯商·藍(lán)岸麗舍、佳源華府等項(xiàng)目，據(jù)各個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目在2020年銷售都非常不錯(cuò)，價(jià)格穩(wěn)中有漲。

嶗山區(qū)佳源華府營銷中心，消費(fèi)者正在了解項(xiàng)目信息。

據(jù)其中一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，去年項(xiàng)目均價(jià)在47000元左右/平方米，項(xiàng)目持續(xù)熱銷，節(jié)后已經(jīng)上調(diào)到49000元/平方米，如果再綜合考慮具體樓盤的差異，每平方米實(shí)際的漲幅大概在四五千元左右。

正在現(xiàn)場(chǎng)看盤的張先生對(duì)記者表示，他屬于改善型購房者，目前在東李居住，看中了這里的區(qū)位環(huán)境，“買房是因?yàn)槲矣羞@個(gè)需要，我去年觀望了一段時(shí)間，目前看這個(gè)區(qū)域的房子沒有降價(jià)的可能性。”張先生說，“買房依然是一個(gè)保值的辦法，現(xiàn)在貨幣發(fā)行量太多，投資其它的像股票，又覺得不放心。”

2月19日，在市北區(qū)遠(yuǎn)洋萬和城營銷中心，記者發(fā)現(xiàn)，前來看房的人絡(luò)繹不絕，“萬和城住宅已經(jīng)售罄，這個(gè)項(xiàng)目只剩下公寓，萬和公館還有住宅尾盤在售，大概也就剩百十來套房子了。”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，浮山后片區(qū)因?yàn)楸憷膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為很多剛需及剛改的首選地，這個(gè)片區(qū)也成為青島經(jīng)久不衰的樓市熱銷地之一。

據(jù)記者了解，即墨、膠州等地的部分區(qū)域，目前樓市依舊處于橫盤中，業(yè)內(nèi)分析，該區(qū)域價(jià)格下行空間依然存在，伴隨著前期土地持續(xù)釋放、產(chǎn)品飽和、市場(chǎng)過度透支等因素，部分近遠(yuǎn)郊樓市恐將依舊艱難，“當(dāng)然也不排除牛年會(huì)出臺(tái)市場(chǎng)刺激政策，如城陽的共有產(chǎn)權(quán)等利好新政。”某房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示，目前上述區(qū)域已開始打價(jià)格戰(zhàn)，特價(jià)房、抵賬房、員工福利房等層出不窮，“這是沒有辦法的辦法，很多中小型開發(fā)商可能熬不過這個(gè)寒冬期，當(dāng)然這是市場(chǎng)叢林法則。而且，越是市場(chǎng)寒冷，采取降價(jià)措施，消費(fèi)者可能越是不買賬。”

城陽繼續(xù)釋放“新招”

有望刺激樓市

去年3月，城陽區(qū)推出的共有產(chǎn)權(quán)房，使沉寂了一年多的城陽樓市驚起波瀾，市場(chǎng)迅速升溫，各樓盤也趁勢(shì)提前加推，快速出貨。據(jù)青島網(wǎng)上房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年4月份青島共成交商品房12134套，城陽區(qū)成為當(dāng)月新房市場(chǎng)成交“黑馬”。2020年全年，城陽區(qū)人才共有產(chǎn)權(quán)住房網(wǎng)簽11000余套。在共有產(chǎn)權(quán)新政刺激下，2020年城陽區(qū)樓市異常亮眼，全年新房共成交了24850套，成交面積2818985.65平方米，僅次于西海岸，穩(wěn)居亞軍，且新房成交量占比全市總成交量的16%。

但在政策的后續(xù)執(zhí)行階段，由于房價(jià)的上漲、申購者的觀望，一系列關(guān)聯(lián)因素隱隱透露出共有產(chǎn)權(quán)房的紅利期已暫告段落。此后，城陽樓市重新歸于平靜，截至2020年12月10日，城陽區(qū)人才共有產(chǎn)權(quán)住房在售房源13926套，分布區(qū)域?yàn)?個(gè)街道72個(gè)項(xiàng)目。

近日，城陽區(qū)人力資源和社會(huì)保障局官方微信號(hào)“城陽人才”發(fā)布消息，申請(qǐng)城陽區(qū)人才共有產(chǎn)權(quán)住房條件放寬到中專及同等學(xué)歷。有業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于城陽的剛需，尤其是擁有中專學(xué)歷的購房者會(huì)是一個(gè)極大利好，城陽樓市會(huì)迎來一波新增長。也有專家表示，新政對(duì)樓市的刺激作用有限，主要原因在于目前的城陽房價(jià)均已經(jīng)處在高點(diǎn)，新政的優(yōu)惠力度與增長的房款相抵消，并沒有占到多少紅利。意向購房者鄭先生對(duì)記者算了一筆賬，他看好的城陽北某盤，從去年初的13000元/平方米已經(jīng)上漲到現(xiàn)在的16000元/平方米，每平方米漲3000元，100平方米的房子需要多花30萬元。假如首付48萬元，按照5.38%計(jì)息，按照共有產(chǎn)權(quán)首付十年免息，10年就是13多萬元的利息，30萬元減掉13萬元還剩17萬元。意味著從年初到年尾，一套房子要多花17萬元，單價(jià)每平方米多花了1700元。“這個(gè)政策對(duì)我們購房者來說是非常不錯(cuò)的，也體現(xiàn)了政府的誠意，但在執(zhí)行階段希望開發(fā)商不要搞先提價(jià)后優(yōu)惠的套路，這樣就很沒意思了。”

房貸新政成為購房“加速劑”

牛年樓市壓力不減

據(jù)記者了解，今年1月1日起新執(zhí)行的房貸新政，在一定程度上成為促使觀望者決定下手的因素，盡管目前對(duì)島城樓市貸款方面影響有限，但控制房地產(chǎn)貸款占比、控制個(gè)人住房貸款占比的“二道紅線”，尤其是后者對(duì)意向購房者的心理造成一定影響，業(yè)內(nèi)表示，房貸新政意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個(gè)人住房貸款政策，拓展該部分業(yè)務(wù)的空間將受到限制，個(gè)人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴(yán)格。“也就是說，想貸款沒那么容易了，隨著時(shí)間的推移，購房的門檻會(huì)越來越高。”

對(duì)于島城未來樓市行情，從目前的數(shù)據(jù)看壓力不減，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，青島新房住宅可售庫存約為1996.04萬平方米，根據(jù)過去6個(gè)月的銷售情況來計(jì)算，去化周期在12.89個(gè)月左右。“開發(fā)商要做的，是用心做產(chǎn)品，用更強(qiáng)的品牌力，更高的性價(jià)比來贏得市場(chǎng)。”對(duì)于購房者來說，隨著人才性住房的持續(xù)性加碼以及因激烈競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)商更多的優(yōu)惠釋放，“對(duì)于剛需，牛年上車會(huì)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。”當(dāng)然，專家也表示，購房者一定要仔細(xì)遴選，選擇品牌有保障、口碑好的項(xiàng)目，在魚龍混雜的市場(chǎng)上，切不可盲目大意。（李鵬飛 文/圖）