國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（簡稱“《意見》”），明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。
業(yè)內(nèi)人士指出，此次《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批等5大方面，全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業(yè)負(fù)擔(dān)，大力增加保障性租賃房源供給；解決新市民、青年人等群體，特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題。
將新市民、青年人群體納入租賃住房保障
《意見》指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實現(xiàn)全體人民住有所居。
值得關(guān)注的是，《意見》明確了對象標(biāo)準(zhǔn)，提出保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照“保基本”的原則合理確定。
據(jù)了解，第七次全國人口普查結(jié)果顯示，2020年我國有3.76億流動人口，這些群體普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而目前租賃市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，公租房的供給規(guī)模也并不大，導(dǎo)致新市民、青年人等群體存在住房條件較差、尋找合適房源較為困難的問題。
在此背景下，貝殼研究院高級分析師黃卉指出，此次《意見》明確指出，保障性租賃住房是以小戶型、低租金為主的房源，未來我國將形成覆蓋新市民等群體的住房保障體系，緩解現(xiàn)有租賃住房結(jié)構(gòu)性供給不足的問題，從而讓新市民、青年人等群體，特別是從事基本公共服務(wù)的群體也在城市中安居樂業(yè)。
巴樂兔研究院也表示，《意見》明確提出，供給側(cè)改革優(yōu)先服務(wù)的對象為新市民、青年人群，主要目的是要擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解人口流動的結(jié)構(gòu)性供給不足，對保障性租賃住房提出了規(guī)范性和指導(dǎo)性建議。
推出多項政策支持，提高租賃企業(yè)積極性
新京報記者注意到，為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，《意見》明確，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施；支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。
《意見》還進(jìn)而提出了相應(yīng)的支持政策，比如，在進(jìn)一步完善土地支持政策方面，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，在相應(yīng)條件下允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款；可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積所占比例上限由7%提高到15%；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)……對此，黃卉指出，這些政策可以增加有效租賃房源供給，職住不平衡的問題將得到有效緩解。
此外，保障性租賃住房的發(fā)展，離不開金融的支持。為此，《意見》提出，利用非居住存量土地或房屋建設(shè)保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，按照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。
值得注意的是，7月2日，國家發(fā)改委還印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，該通知明確將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目。
在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然看來，該通知可視為《意見》的配套政策，這意味著國家將從資金端為加快發(fā)展保障性租賃住房提供援力。黃卉則表示，預(yù)計未來保障性租賃住房的融資環(huán)境將獲得改善，融資難的問題將被有效緩解。
業(yè)內(nèi)：租賃新政精準(zhǔn)度高、操作性強(qiáng)
在黃卉看來，此次《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批等5大方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展，從而解決新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題。
房東東公寓創(chuàng)始人全靂指出，《意見》是中央一份綱領(lǐng)性文件，再次強(qiáng)調(diào)租賃住房的保障，這和中央房地產(chǎn)政策是承上啟下和互補(bǔ)的關(guān)系，必須堅持房住不炒。
“精準(zhǔn)度高、操作性強(qiáng)是《意見》的突出特點。”趙然告訴新京報記者，《意見》的落點精準(zhǔn)，在需求側(cè)，明確了保障性租賃租房服務(wù)的人群、需求特點，對于產(chǎn)品設(shè)計、租金設(shè)定都提出了相應(yīng)要求，充分體現(xiàn)了保障新市民、青年人的決心。而在供給側(cè)，該政策直擊目前保障性租賃住房市場發(fā)展的兩大矛盾：一是市場供給與需求錯配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業(yè)投入大、收益低的矛盾。
此外，趙然指出，《意見》提出“堅持供需匹配”“產(chǎn)業(yè)園區(qū)大力發(fā)展宿舍型保障性租賃住房”“鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房”，這些政策都將極大地緩解市場供需錯配的矛盾。
值得一提的是，這并非首次提出要緩解新市民青年人等群體住房困難。
實際上，今年6月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，確定了要加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體住房困難。會議指出，為保障城鎮(zhèn)化進(jìn)程中新市民、青年人基本住房需求，確定落實城市政府主體責(zé)任，鼓勵市場力量參與，增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。人口凈流入的大城市等，可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)或利用閑置商業(yè)辦公用房等改建保障性租賃住房。10月1日起，租賃企業(yè)向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位等向個人、規(guī)?；赓U企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅。
“《意見》出臺后，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，隨著金融財稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟住房租賃市場，各類群體都能夠在城市中住有所居，安居樂業(yè)。”黃卉稱。
影響：平抑市場租金，助推企業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型
那么，上述《意見》對于租賃企業(yè)而言，將帶來哪些影響？對此，優(yōu)客逸家CEO劉翔告訴新京報記者，短期而言，保障性租賃住房會平抑市場租金水平，對于過往以高價包租，或經(jīng)營預(yù)算是以租金上漲為前提的企業(yè)，在經(jīng)營損益上會帶來一些影響。中長期來看，保障性租賃住房以及相關(guān)配套政策增加了市場的可出租房源供給，對有精細(xì)化運營能力的專業(yè)公司是長期利好。
“未來，這些房源都需要委托專業(yè)運營公司來管理，有助于行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展。”劉翔稱。
安歆集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO徐早霞指出，該政策一旦落地，可帶來較多利好。其中，“非改租”可以同步將商用電改為民用電標(biāo)準(zhǔn)，這在住客成本下降和幸福指數(shù)提升上作用明顯；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套比例7%提升到15%，且提高部分主要用于建設(shè)宿舍型公寓，可解決園區(qū)配套不足且產(chǎn)品錯配的問題；簡化審批流程，可以讓企業(yè)開業(yè)時間更為可控；保障性用房不需要補(bǔ)繳土地出讓金，可以增加房源供給；此外，加強(qiáng)金融支持，對于企業(yè)而言，則可以拿到更低成本的資金。
趙然指出，《意見》對用于保障性租賃住房的土地和物業(yè)所有權(quán)給予了保障，明確了“誰投資、誰所有”。同時，“用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款”“土地款項可以分期支付”等細(xì)則，可以從用地源頭進(jìn)行合理的地價讓渡，從而給企業(yè)減負(fù)。
