“公攤面積”坑人，早已是人盡皆知的事實(shí)。

知名主持人老梁曾經(jīng)在一期節(jié)目中痛斥，因?yàn)槟壳爸袊袩o法律對(duì)公攤面積加以約束，所以一棟房子的公攤面積到底是多少，完全是開發(fā)商說了算，這就給了開發(fā)商暗箱操作的機(jī)會(huì)。直白點(diǎn)說，公攤面積就好比是專門替開發(fā)商巧立地賺取額外利益的名目。此外，購房者除了要被動(dòng)接受開發(fā)商公布出來的公攤面積外，還不得不繳納對(duì)應(yīng)面積的稅款、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等。對(duì)于這樣一項(xiàng)“勞民傷財(cái)”的制度，早就應(yīng)該取消了。

這話說得一點(diǎn)沒錯(cuò)。現(xiàn)在不同類型的房屋公攤系數(shù)完全不同，從8%-30%都有涉及，尤其是超高層住宅，公攤系數(shù)甚至可以高達(dá)40%。這意味著購買一套100平米的房子，套內(nèi)可使用面積將僅有60平米。除此之外，購房者每年還要繳納40%公攤的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等。更重要的是，隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺(tái)，購房者還將遭受更大的不公。

事實(shí)上，近幾年，也不乏專家學(xué)者公開怒斥“公攤面積不合理”。法治專家董楠曾直言不諱道，每平米動(dòng)輒數(shù)萬元的商品房交易中，不該有如此草率的“公攤”規(guī)定存在。何況，購房者花錢買來一筆糊涂賬，本身就不符合法律對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)；重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授王林也表示，全球基本都以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，只有中國才把公攤面積列入計(jì)價(jià)范圍。由于公攤面積計(jì)算太過專業(yè)和復(fù)雜，很容易給開發(fā)商和測量機(jī)構(gòu)鉆了空子。

此外，網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)更直言揭露，公攤面積里的貓膩和腐敗太大了，水太深了。購買100平米的房子，公攤可能有30平。而且公攤究竟多少，完全是開發(fā)商說了算，這就等于開發(fā)商可以胡亂增加公攤面積，在購房者身上撈油水。

專家學(xué)者們紛紛建議取消公攤面積，還公道于民，那么數(shù)以億計(jì)的購房者又是如何看待公攤面積的呢？筆者兩周前在多個(gè)平臺(tái)發(fā)布的在線調(diào)查問卷結(jié)果顯示，在收回的19874份問卷中，有超過17895人認(rèn)為應(yīng)該“全面取消公攤面積”，贊成取消公攤的占比高達(dá)90.4%。此外，另一項(xiàng)關(guān)于“公攤面積真的能取消嗎”的調(diào)查問卷結(jié)果顯示，62%的網(wǎng)民認(rèn)為“公攤面積一定會(huì)取消”。

現(xiàn)實(shí)中，為什么絕大多數(shù)人都贊成取消公攤面積？其實(shí)一句話就解釋清楚了：我們寧肯房價(jià)在實(shí)際面積的公開價(jià)格中漲，也不希望購房者們不清不楚地處在消費(fèi)暗區(qū)。這本質(zhì)上其實(shí)是對(duì)公攤面積制度存在合理性的質(zhì)疑。

開發(fā)商詭辯：取消公攤沒好處，房價(jià)會(huì)上漲

絕大多數(shù)國人堅(jiān)決贊同取消公攤面積，但也有開發(fā)商及利益驅(qū)使者“詭辯”認(rèn)為，公攤面積取消沒有好處。一則取消公攤面積可能會(huì)讓開發(fā)商忽視公用設(shè)施部位建設(shè)、降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量；二則，去掉公攤面積，總價(jià)不變，單價(jià)就會(huì)漲上來，開發(fā)商漲價(jià)的幅度甚至?xí)摺Ｈ绱艘粊?，相?dāng)于建筑公共區(qū)域的費(fèi)用，最終還是購房者來承擔(dān)。

顯然，少數(shù)人的“詭辯”是站不住腳的。首先，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，開發(fā)商和購房者的博弈一直都存在，如果開發(fā)商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者肯定不是吃素的；其次，聰明的開發(fā)商不會(huì)因?yàn)樨潏D公攤面積的“蠅頭小利”而得罪更多購房者，未來房企最大的優(yōu)勢是勤修內(nèi)功，靠造成高質(zhì)量的好房子換取購房者的信任。

取消公攤面積是民心所向，而且事實(shí)證明公攤面積制度并不合理。那么公攤面積真的會(huì)取消嗎？5月6日，山東省住建廳發(fā)布通知要求，從2021年6月1日起，購房合同要標(biāo)明套內(nèi)建筑面積和公攤面積。此新規(guī)的發(fā)布，被很多媒體解讀成為是“打響了公攤面積制度改革的第一槍”。我們注意到，也有不少媒體嘩眾取寵地預(yù)測“明年起（2022年），公攤面積將全面取消”，不僅如此，在取消公攤面積后，國家還將要求開發(fā)商對(duì)已購房者進(jìn)行補(bǔ)償。

事實(shí)真的如此嗎？明年起，公攤面積真的將全面取消嗎？已購房者真的會(huì)人在家中坐，補(bǔ)償從天上來嗎？據(jù)我們了解，這個(gè)消息完全是捕風(fēng)捉影，不切實(shí)際。不得不承認(rèn)，國人對(duì)公攤面積早就不待見了，但沒有任何證據(jù)顯示，明年起公攤面積會(huì)全面取消。

我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)上很多媒體之所以會(huì)得出“公攤面積將全面取消”的結(jié)論，原來是基于一條信息：2019年2月18日住建部在《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中提到了16個(gè)字：住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

對(duì)此，我們要詳細(xì)給大家解讀一下了：首先，住建部發(fā)布的該《住宅項(xiàng)目規(guī)范》是“征求意見稿”，也就是說，現(xiàn)在只是征求階段，并未正式施行。具體什么時(shí)候?qū)嵭?，現(xiàn)在也不得而知，因此斷言明年起，公攤面積將全面取消，顯然為時(shí)尚早；

其次，官方也就取消公攤面積給予了回應(yīng)。央媒新華社在《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》文章中直言，公攤面積雖長期存在，但并不一定意味著這種做法是合理的。近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。但全面取消公攤面積，仍需時(shí)日。換言之，想要讓公攤面積徹底地取消的話，絕非一日之功。

此外，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師劉璐發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，類似高層住宅建筑中的入戶大堂、電梯井等“公共空間”在物理上是不可能取消的。言外之意，有些公攤面積是不能取消的。因?yàn)榫哂泄珔^(qū)屬性，取消將影響住戶的居住體驗(yàn)。值得一提的是，取消公攤可能涉及工程建設(shè)、裝修交付等多個(gè)方面，所以這個(gè)政策即便從今年開始制定，5年內(nèi)也很難落地。首經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，取消公攤面積，未來將會(huì)先期試點(diǎn)，不可能一刀切全面取消。

明年起，公攤面積會(huì)全面取消嗎？到此答案已經(jīng)很清楚了：不會(huì)。國人雖然苦公攤面積久矣，且絕大多數(shù)人都贊同取消公攤，但因?yàn)槠渖婕暗膶用孑^廣，改革耗時(shí)耗力，所以并不是一項(xiàng)速成的政策。換言之，我們大家可能都意識(shí)到了公攤面積未來必然會(huì)取消，可能是5年后，也可能是10年后，但肯定不是明年。

既然明年公攤面積全面取消不可能，那么再談已購房者的補(bǔ)償問題，就失去意義了。退一萬步說，即便公攤面積真的全面取消了，開發(fā)商也不可能對(duì)已購房者進(jìn)行補(bǔ)償。原因有兩個(gè)：其一、法不溯及既往。這是法律法規(guī)制定和執(zhí)行的基本依據(jù)。以公攤的發(fā)源地香港為例，在2012年公攤面積取消的時(shí)候，所有的已購房者并沒有得到任何的補(bǔ)償；其二、補(bǔ)償不起。我們算一筆賬大家就明白了：一個(gè)1000戶的小區(qū)，每戶公攤面積按20平，房子單價(jià)按5000元/平計(jì)算，僅公攤面積這一項(xiàng)開發(fā)商就要退回1億元，還不包括已經(jīng)收取的公攤對(duì)應(yīng)面積的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等，試問哪個(gè)開發(fā)商有實(shí)力退，又會(huì)愿意退？所以，不管取不取消公攤，都不會(huì)對(duì)已購房者進(jìn)行任何補(bǔ)償，大家也就別幻想著“天上掉餡餅”了。