來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
首批集中供地結(jié)束后，首個(gè)檢驗(yàn)“北京市的做法”的項(xiàng)目要來了。
2021年7月底，北京市規(guī)自委公示北京朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊項(xiàng)目方案，這是北京首批集中供地之后首個(gè)報(bào)規(guī)的地塊。
拿地時(shí)，卓越是焦點(diǎn)，報(bào)規(guī)時(shí)，卓越繼續(xù)競得頭彩，這兩個(gè)過程之間只有短短兩個(gè)月。5月10日，卓越一舉以39.27億元另加13%的政府持有比例將金盞地塊收入囊中，但隨后的發(fā)展也是一波三折。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，8月初，金盞地塊將正式發(fā)布案名，但操盤方已由一家變?nèi)摇?/p>
7月22日，據(jù)新華社消息，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示：“著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。”
金盞地塊背后故事頗多，在經(jīng)歷了掛牌公示、暫停交易、共有產(chǎn)權(quán)商品房規(guī)劃后，最終在首次集中供地中成功出讓，然后又在各房企的博弈中迎來新的操盤方。
這宗地塊的曲折歷程，可以很好地體現(xiàn)“北京市的做法”。
改善型住宅定位
5月10日，為了得到金盞地塊，時(shí)隔多年再度入京的卓越拿出了一擲千金的架勢，當(dāng)時(shí)卓越以39.27億元另加13%的政府持有比例將其收入囊中。而一起競逐該地塊的有旭輝、首開、建工、金地+中海、卓越、金茂等房企。作為在北京鮮少有項(xiàng)目的華南房企，卓越敢于如此叫價(jià)著實(shí)令業(yè)界吃驚。
不僅如此，在為期兩天的北京首批集中土拍中，卓越又聯(lián)合首開、中交等房企，共計(jì)取得4宗地塊，成為絕對的明星房企。
7月末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊。此地雖然在地里位置上接近首都機(jī)場線，但并沒有設(shè)置站點(diǎn)，目前距離該地最近的地鐵站是15號(hào)線孫河站。如果乘坐公交的話，加上步行時(shí)間，大約需要40多分鐘。
目前，金盞地塊已經(jīng)全部被圍擋攔起，拆遷工作也已經(jīng)完成，還處于綠樹和雜草狀態(tài)，通往地塊的路上偶爾能看到幾名工作人員，周邊則分布著眾多汽車銷售、維修、賽車公園等相關(guān)業(yè)態(tài)。
地塊向東是溫榆河，向南不遠(yuǎn)是新盤中海首開時(shí)光里。該項(xiàng)目是總價(jià)850萬元以上的改善型住宅，當(dāng)記者以購房者的身份來到這里時(shí)，銷售人員表示所剩房源已經(jīng)不多，“從我們北邊幾個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)來看，這里的升值潛力非常大。”看來，金盞地塊的成交價(jià)給了周邊競品很大的信心。
的確，中海和首開聯(lián)合體拿地時(shí)是46億元底價(jià)，樓面價(jià)4.1萬元/平方米，比金盞地塊起拍樓面價(jià)還要低1萬元/平方米。
而根據(jù)公示規(guī)劃，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊地上建筑僅為6層，容積率為1.3，居住戶數(shù)為482戶，住宅建筑面積為73818.54平方米，平均戶型面積約153平方米。按照最高銷售價(jià)7.6萬元/平方米，即使不考慮政府持有產(chǎn)權(quán)，每套售價(jià)也超過了1000萬元。綜合看來，該項(xiàng)目定位改善型住宅無疑。
操盤方一家變?nèi)?/p>
卓越拿地之后的操盤過程也是一波三折。
原本卓越獨(dú)立拍地，但很快便有卓越希望引入戰(zhàn)略投資者的傳言。有消息說首開、旭輝將進(jìn)入該項(xiàng)目共同操盤；也有消息稱融創(chuàng)也有可能入局，但這種說法很快被融創(chuàng)方面否認(rèn)。
不過，此次申報(bào)規(guī)劃的企業(yè)叫作“北京卓開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，這家從名稱上匯聚了卓越、首開、旭輝的公司似乎隱含著該地塊的一些細(xì)節(jié)，不過從啟信寶顯示的股權(quán)結(jié)構(gòu)看，這家公司目前依舊歸卓越一家所有。
旭輝華北區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“卓越在5月10日集中供地拍下朝陽區(qū)金盞地塊后，引入旭輝進(jìn)行聯(lián)合操盤、共同開發(fā)，新項(xiàng)目案名即將在8月1日發(fā)布。”
同時(shí)，從案名的發(fā)布預(yù)告來看，該地塊的確是由卓越、首開、旭輝三家聯(lián)合操盤。
關(guān)于為何要選擇聯(lián)合操盤，上述負(fù)責(zé)人的回答是：“合作共贏是旭輝的戰(zhàn)略，我們一直堅(jiān)持開放的合作態(tài)度，通過優(yōu)勢互補(bǔ)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。”
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者：“可能房企一次性拿地?cái)?shù)量較多，給整個(gè)區(qū)域公司的各個(gè)業(yè)務(wù)條線都帶來了巨大挑戰(zhàn)，所以企業(yè)適當(dāng)分出部分項(xiàng)目的股權(quán)，爭取并表，然后針對自身相對比較主力的一些樓盤去操盤，是很正常的。”
“其實(shí)聯(lián)合操盤在北京相對普遍，一方面因?yàn)樵诒本┫鄬碚f并不容易，拿地之后再尋找資源方合作，各取所需”，郭毅表示，“當(dāng)然同時(shí)也反映了北京受房企關(guān)注度較高，拿地競爭相對激烈。從企業(yè)的角度上來考慮，能夠拿到優(yōu)質(zhì)地塊的難度不斷提升，利潤率不斷下滑。”
房企利潤空間被擠壓
金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊能夠體現(xiàn)出北京對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路，房企們的利潤空間在被擠壓。
最初，2020年2月28日，北京市規(guī)自委網(wǎng)站發(fā)布朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、08地塊R2二類居住用地項(xiàng)目國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告，起始價(jià)為63.6億元，折合起始樓面單價(jià)約為51002元/平方米。
不過僅僅一個(gè)多月之后，地塊便“現(xiàn)因故暫停”。當(dāng)時(shí)，兩宗地塊還是純商品房性質(zhì)，只是要求達(dá)到最高限價(jià)時(shí)將現(xiàn)場競自持，售價(jià)上也沒有最高限制。暫停的原因并不知曉。
此后，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊被單獨(dú)拿出，和海淀樹村棚改地塊一同出讓，雖然這些地塊均具有豪宅品質(zhì)，但卻被拿來首次試點(diǎn)“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”，具體操作方法是，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。
但是，在經(jīng)歷了屢次調(diào)整后，2021年2月9日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊再次被宣布暫停交易，原因也還是：“為落實(shí)中央房住不炒工作要求，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)綜合考慮社會(huì)各方意見、建議，目前正對此類住房銷售、管理等要求進(jìn)行進(jìn)一步完善”。
此后在北京首批集中供地名單中，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊也隨之變?yōu)榱?ldquo;政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”地塊，購買此類房源的購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓購房人持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府只按該類住房首次上市時(shí)的銷售價(jià)格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購房款。
轉(zhuǎn)讓對象為符合北京市商品住房限購政策的家庭，轉(zhuǎn)讓對象獲得的房屋產(chǎn)權(quán)份額比例為100%。
也就是說，購房人只需要付出87%的購房款即可。
房企的利潤被控制得越來越薄，根據(jù)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊住宅建筑面積73818.54平方米，最高售價(jià)7.6萬/平方米來算，最大貨約為56億元，刨去政府持有的13%，僅剩約46億元，這和拿地價(jià)39.27億元已經(jīng)非常接近了。
如此背景下，房企們選擇互相聯(lián)合也就容易理解了，甚至已經(jīng)成為常態(tài)，前述旭輝華北區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示：“我們一直堅(jiān)持開放的合作態(tài)度，在北京市場已與多家行業(yè)內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)開展多層次、多領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作。”
郭毅也說：“在北京，不光是企業(yè)間尋求合作，還有一些在聯(lián)合拿地之后，開發(fā)企業(yè)也可能出現(xiàn)變動(dòng)，或增或減，這是非常非常普遍的。”
