處在市場(chǎng)當(dāng)中，才知迷霧下的真實(shí)。

近期青島買房的客戶，最直觀的反應(yīng)是買房放款加快了，特別是二手房市場(chǎng)在6、7、8月份集中累積的大量按揭單子，最近集中都放了款。

與此同時(shí)，地產(chǎn)股也走出了陰霾，從11月初的低點(diǎn)位至今，招商蛇口漲幅約17%，萬科A漲幅約10%，龍湖漲幅約16.6%。

資本市場(chǎng)對(duì)于樓市的價(jià)值重構(gòu)正在慢慢的修復(fù)，不僅是股市，債券市場(chǎng)也是如此，11月9日《金融時(shí)報(bào)》發(fā)布了一則消息，高盛投資正在抄底買入中國房企債券。

10月20日，2021年金融街論壇年會(huì)上，國務(wù)院副總理劉鶴作書面致辭中表示，“合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。”中國人民銀行副行長潘功勝也指出， 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下， 金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”。

銀行間債券市場(chǎng)加速，房企融資環(huán)境邊際改善，種種信號(hào)透露著，市場(chǎng)有沒有筑底，目前沒有統(tǒng)一的觀點(diǎn)，但是金融見底，已經(jīng)是共識(shí)。未來在地產(chǎn)金融領(lǐng)域，將會(huì)更積極和穩(wěn)健。

1

在一年一次的丁祖昱年會(huì)上，易居丁博士說，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入到下一個(gè)確定性階段，伴隨三道紅線落地，行業(yè)將步入“無增長時(shí)代”。

所謂的“無增長時(shí)代”，其實(shí)在中國的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中并非首次遇到。

2018年，家電行業(yè)就普遍認(rèn)為進(jìn)入了無增長時(shí)代，根據(jù)2018年的家電行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，家電在中國的普及程度已經(jīng)非常高，在一二三級(jí)城市，彩電、空調(diào)戶均擁有率遠(yuǎn)超100%，冰箱、洗衣機(jī)戶均擁有率接近100%。在四五級(jí)市場(chǎng)，除廚電之外，其他大家電產(chǎn)品普及率多在70%以上。

兩年過去了，估計(jì)這個(gè)數(shù)據(jù)又有了進(jìn)一步的提升。面臨普及率這么高的走勢(shì)，家電市場(chǎng)是否真的進(jìn)入了所謂的“無增長時(shí)代”？在物聯(lián)網(wǎng)和智慧科技快速發(fā)展的當(dāng)下，準(zhǔn)確地說“無增長時(shí)代”更是產(chǎn)品和服務(wù)的競(jìng)優(yōu)時(shí)代

回歸地產(chǎn)行業(yè)，我們看一下近五年的住宅開發(fā)投資和銷售面積的增長變化，從數(shù)據(jù)變化中窺探一二。

全國房地產(chǎn)住宅投資方面，過去五年增長率分別是6.4%、9.4%、13.4%、13.9%、7.6%；同期全國新建住宅銷售面積的增長則分別為22.4%、5.3% 、2.2%、1.5%、3.2%。

我們可以看到除2016年的全國樓市大躍進(jìn)外，近四年住宅投資和銷售面積的增長均穩(wěn)定增長。

增量市場(chǎng)和無增長時(shí)代的存量市場(chǎng)具有迥然不同的屬性。

增量市場(chǎng)是做大蛋糕，存量市場(chǎng)是切割蛋糕；增量市場(chǎng)以首次購買為主，存量市場(chǎng)以換新購買、升級(jí)購買為主；增量市場(chǎng)時(shí)代，每個(gè)企業(yè)都有肉吃；存量市場(chǎng)時(shí)代，有的企業(yè)吃肉，有的企業(yè)喝湯，更多的企業(yè)被淘汰出局。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來趨勢(shì)，易居丁博士提到了“產(chǎn)業(yè)”新賽道，也就意味房企開發(fā)模式將出現(xiàn)分化，即頭部企業(yè)做產(chǎn)業(yè)，腰部企業(yè)做產(chǎn)品。同時(shí)隨著被疫情刷新的物業(yè)板塊的價(jià)值，標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)紛紛從城市發(fā)展商向生活運(yùn)營商邁出關(guān)鍵步伐，也在資本市場(chǎng)迎來高光時(shí)刻。

所以，在“房住不炒”市場(chǎng)長期基調(diào)背景下，行業(yè)格局將發(fā)生本質(zhì)變化，現(xiàn)有政策框架之下，集中度無疑向好財(cái)務(wù)穩(wěn)健房企，以央國企、少量優(yōu)秀民企為代表的“剩”者為王的時(shí)代已經(jīng)來臨。而房企們多年來累積的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的多維業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，無疑將進(jìn)入真正的實(shí)力PK場(chǎng)。

2

其實(shí)很多房企早早就開始了縱深的布局，以期待可以順利地從單一的房地產(chǎn)公司過渡到多元賽道的業(yè)務(wù)布局。

最近十年，萬科的定位變化了三次。從三好住宅供應(yīng)商，到城市配套服務(wù)商，再到城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，這種定位的變化，顯示了房企主賽道之外的業(yè)務(wù)探索。

深圳崗頭新圍仔村曾被譽(yù)為“IT第一村”，萬科為了做好新圍仔村的示范樣板，在街區(qū)尺度、智慧安全管理、社區(qū)配套、鄰里生活、建筑形象、室內(nèi)空間以及綜合管網(wǎng)方面下了大功夫。

萬村計(jì)劃，只是萬科的一部分，萬科的最終是形成以住宅業(yè)務(wù)為主，囊括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公、拓展型業(yè)務(wù)、金融資管和城市更新為一體的熱帶雨林。

而作為財(cái)務(wù)穩(wěn)健的“模范生“龍湖，也一直在低調(diào)地未雨綢繆。

自2018年龍湖集團(tuán)正式發(fā)布“空間即服務(wù)“的戰(zhàn)略以來，從業(yè)務(wù)拓展到主營業(yè)務(wù)重心的轉(zhuǎn)變，看得出龍湖一直在深度參與城市建設(shè)與服務(wù)重構(gòu)，不斷修煉自身多元?jiǎng)?chuàng)新的空間營造和服務(wù)能力，這樣的做法似乎更符合大型房企向上下拓展的商業(yè)模式延伸路徑 ，圍繞人與空間為核心營造更多元的城市生態(tài)。

2020年，龍湖參編了中國首個(gè)TOD標(biāo)準(zhǔn)《城市軌道TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目通用技術(shù)規(guī)范》及《城市軌道TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，是唯一參與編制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更是參與了廣州、上海、深圳等地城市更新和TOD建設(shè)計(jì)劃。

2021年初，龍湖正式官宣全新品牌“塘鵝”，將房屋租售、房屋裝修增設(shè)為集團(tuán)新的主航道業(yè)務(wù)。龍湖的主航道業(yè)務(wù)也進(jìn)一步迭代為C1地產(chǎn)開發(fā)、C2商業(yè)運(yùn)營、C3租賃住房、C4智慧服務(wù)、C5房屋租售、C6房屋裝修六大板塊。

地產(chǎn)開發(fā)是龍湖的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，也就是基本盤，將房子蓋好是龍湖的看家本領(lǐng)和生命線，而商業(yè)開發(fā)起源于20年前，龍湖和北城天街這塊土地的結(jié)緣。長租公寓冠寓和商業(yè)綜合體天街的邏輯，都是龍湖秉承“空間即服務(wù)”的理念產(chǎn)生的，房子不可能永無止息的蓋下去，新房市場(chǎng)一定會(huì)慢慢的穩(wěn)定，而后萎縮，最后成為一個(gè)不大的市場(chǎng)。

但是給城市和城市中的人提供生活、社交、購物場(chǎng)景，通過空間和服務(wù)去獲得真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值以及商業(yè)利潤，卻是一門做不完的生意。

3

面對(duì)行業(yè)的巨變，資本市場(chǎng)總是先知先覺，它們對(duì)于房企應(yīng)對(duì)變化，而進(jìn)行的有序多元和穩(wěn)健經(jīng)營其實(shí)是歡迎的，說得再明白一些，就是市場(chǎng)是向穩(wěn)健、有長期價(jià)值的企業(yè)傾斜。

截止到11月4日，內(nèi)地房企市值最高的不是碧桂園，不是恒大，不是融創(chuàng)，而是萬科、華潤和龍湖，以克而瑞公布的年度銷售額排名來看，它們分別是第三、第九和十一名。

如果說銷售業(yè)績代表數(shù)量，穩(wěn)健經(jīng)營代表質(zhì)量，股市更看重能代表長期主義的質(zhì)量。

2021年上半年，萬科持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%。截至6月底，萬科的綜合融資成本為4.27%；龍湖半年報(bào)顯示，2021年上半年龍湖持有現(xiàn)金994.7億，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%，平均借貸成本為年利率4.21%；華潤置地同期則擁有949億元的現(xiàn)金，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.9%，平均借貸成本更是低至3.88%。

根據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在決定企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)管理的現(xiàn)金短貸比方面，萬科為1.67，華潤置地為2.27，龍湖達(dá)到了驚人的為5.48。

暴雷的企業(yè)各有各的原因，穩(wěn)健的企業(yè)都是一樣的相似。

控負(fù)債規(guī)模、控融資成本、控現(xiàn)金短貸比，龍湖管理層稱“這是克制帶來的自由”。

政策調(diào)控越來越精準(zhǔn)，水平越來越高，對(duì)行業(yè)長期是利好，未來資源會(huì)越來越朝著優(yōu)秀、穩(wěn)健的企業(yè)傾斜，指引行業(yè)從杠桿驅(qū)動(dòng)，轉(zhuǎn)到人力驅(qū)動(dòng)和運(yùn)營驅(qū)動(dòng)，繼而轉(zhuǎn)到能力驅(qū)動(dòng)。”在龍湖吳亞軍董事長看來，過去龍湖靠自律，現(xiàn)在有他律的壓力也不是壞事。

外部力量有助于龍湖在行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力再上臺(tái)階。

5

龍湖高管曾經(jīng)在記者招待會(huì)上說，危機(jī)感龍湖每天都存在。這一點(diǎn)和華為相似，任正非常說“華為離破產(chǎn)只有三個(gè)月”。

其實(shí)，這種危機(jī)感不應(yīng)該是某個(gè)房企在琢磨，而應(yīng)該是整個(gè)行業(yè)的思考。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，未來趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，那就是去金融化，回歸實(shí)體化。

這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須放棄規(guī)?；孟牒筒挥?jì)一切代價(jià)當(dāng)老大的心，用心琢磨城市和人的關(guān)系，精心建設(shè)，品質(zhì)至上，慢慢地憑借產(chǎn)品力和口碑品牌，從這個(gè)賽道走出來。

沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。

充分競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)的主旋律，而房地產(chǎn)存量時(shí)代意味著誰能穩(wěn)健經(jīng)營？誰能做好產(chǎn)品？誰能善待客戶？誰就掌握了開啟未來時(shí)代的鑰匙。