觀察房地產(chǎn)市場，不能因為個別城市出現(xiàn)了松動，就草率說樓市進入寒冬。也不能因為個別城市價格上漲就認定樓市反彈。未來，在“房住不炒”定位之下，房地產(chǎn)調(diào)控不會松懈。預(yù)計未來一段時間，樓市總體仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)——

年終歲末，關(guān)于房地產(chǎn)市場的消息又多了起來。有些城市房價跌了，有些城市庫存多了，房地產(chǎn)市場進入寒冬了……類似的討論，一直也沒有停歇。針對百姓關(guān)注的焦點問題，經(jīng)濟日報·中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪了相關(guān)部門和專家。

全國樓市總體平穩(wěn)

觀察房地產(chǎn)市場，不能因為個別城市出現(xiàn)了松動，就草率說樓市進入寒冬，也不能因為個別城市價格上漲就認定樓市出現(xiàn)反彈。近一段時間，各地繼續(xù)堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調(diào)控主體責(zé)任，促進房地產(chǎn)市場逐步回歸理性，目前全國樓市總體平穩(wěn)。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市新建商品住宅價格有4個下降，66個環(huán)比上漲。4座城市是廈門、深圳、溫州、三亞，都是過去的熱點城市。一線等熱點城市平穩(wěn)，甚至有些城市出現(xiàn)下降。

總體而言，近一段時間沒有出臺新的重大調(diào)控措施。房價領(lǐng)漲的是一些三四線城市。通常認為，二手房可能更能體現(xiàn)真實供需情況。從最新數(shù)據(jù)看，二手房價格與上月相比，出現(xiàn)下降的城市比新房多，不同城市漲跌互現(xiàn)，并沒有出現(xiàn)大規(guī)模過快上漲苗頭，也沒有大規(guī)模下降。

不可否認的是，個別城市樓市價格下降，甚至出現(xiàn)了買房人要求退房現(xiàn)象。市場上一些聲音認為，政府不會讓市場下滑，可能會托市。需要明確的是，房地產(chǎn)調(diào)控取得了顯著成效，過去房價在一些城市過快上漲的趨勢得到了遏制。未來，仍應(yīng)保持戰(zhàn)略定力，對于可能會過快上漲的城市，仍應(yīng)堅持房住不炒定位，堅定不移出手調(diào)控。同時，既防止房地產(chǎn)過快上漲，又避免大起大落，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

有市場人士認為，一二線城市出現(xiàn)了庫存上行苗頭。房子積壓了，賣不動了嗎？意味著房地產(chǎn)市場大降溫了嗎？

按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在總體庫存下降的10月末，商品房待售面積52789萬平方米，比9月末減少了401萬平方米。其中，住宅待售面積減少了321萬平方米，辦公樓待售面積減少了15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少了46萬平方米。

同時，對于一些城市庫存出現(xiàn)上升，也應(yīng)具體問題具體分析。過去熱點城市樓市過熱，房價過快上漲，是供不應(yīng)求的主要矛盾所致。加大土地和商品房供給成為眾多一線等熱點城市控制房價的重要舉措。供給的合理增加，促進了供需平衡，這正是我們樂見的。

加強租賃市場監(jiān)管

房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟社會發(fā)展的重要性不言而喻。因此，對于房地產(chǎn)市場，應(yīng)該既防止過快上漲，又防止大起大落。未來，在“房住不炒”定位之下，房地產(chǎn)調(diào)控不會松懈。預(yù)計未來一段時間，樓市總體仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)?；A(chǔ)性制度和長效機制建設(shè)也應(yīng)進一步推進。

推進租購并舉的住房制度，被認為是長效機制建設(shè)的重要一環(huán)。2018年，有關(guān)城市加大了住房租賃管理，租賃將在解決居住問題方面發(fā)揮重要作用。

然而，不可回避的是，當(dāng)前租賃市場的發(fā)育尚不成熟，也遇到了一些問題。8月份前后北京出現(xiàn)過一輪房屋租賃價格快速上漲，租賃機構(gòu)亂象較多，一些機構(gòu)因為和金融工具摻和在一起，出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況。

北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會有關(guān)負責(zé)人介紹，截至10月20日，10家租賃服務(wù)企業(yè)累計投放房源133131套（間），完成公開承諾總量的1.1倍。相比9月份，北京住房租賃市場量價繼續(xù)回落，成交量環(huán)比下降約8%；在租金方面，“自如”整租租金環(huán)比下降5.5%，“相寓”租金環(huán)比下降4.3%，“蛋殼”租金環(huán)比下降0.1%。各企業(yè)出租房屋空置期均有拉長，收房日趨謹慎；針對個別企業(yè)續(xù)租漲價問題，中介協(xié)會已經(jīng)開展調(diào)查，將按照協(xié)會章程對違反承諾的企業(yè)給予處理。

當(dāng)前，個別城市住房租賃市場出現(xiàn)的一些新問題需高度關(guān)注，加強防范。市場人士普遍認為，應(yīng)該防范“租金貸”引發(fā)的社會風(fēng)險。一旦代理經(jīng)租企業(yè)挪用“租金貸”資金或經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，將嚴重侵害租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，擾亂住房租賃市場秩序。同時，相關(guān)部門也應(yīng)防范代理經(jīng)租企業(yè)哄抬租金。代理經(jīng)租行業(yè)高價爭搶房源的情況需要未雨綢繆，防患于未然。

上海市有關(guān)部門表示，下一步將多管齊下，逐步規(guī)范住房租賃市場，嚴格規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)。不久前，上海市住建委等5部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，就代理經(jīng)租企業(yè)與金融機構(gòu)合作開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)，提出了一系列監(jiān)管要求。同時，將切實服務(wù)好本市租房群體。將充分發(fā)揮國資國企“穩(wěn)定器”和“壓艙石”作用，多渠道增加住房租賃市場供應(yīng)，優(yōu)化租賃市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。上海市將依托住房租賃公共服務(wù)平臺，全面建立代理經(jīng)租行業(yè)監(jiān)管制度，抓緊構(gòu)建本市住房租賃監(jiān)測體系。

推進行業(yè)健康發(fā)展

改革開放40年來，特別是1998年前后住房制度改革以來，我國城鄉(xiāng)居民住房條件不斷改善。目前，全國居民人均住房建筑面積40.8平方米。我國房地產(chǎn)市場取得了長足發(fā)展，但不可否認的是，房地產(chǎn)市場也面臨著許多突出問題。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會劉志峰認為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)面臨供需不平衡，租售結(jié)構(gòu)不合理，住房屬性被扭曲，行業(yè)作用被放大，杠桿率過高，品質(zhì)提升緩慢，企業(yè)發(fā)展持續(xù)性差，資源能源浪費大等問題。因此，應(yīng)積極推進房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

劉志峰認為，推進房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，就是要推進綠色健康住房發(fā)展。隨著群眾生活水平的提高，住房需求已經(jīng)不僅僅是滿足睡眠的空間，而是滿足綠色健康生活的需要。綠色建筑評價級別高，住宅性能認定好，采用的材料、部品都要符合綠色健康要求。沒有全方位、全周期的住宅健康環(huán)境和服務(wù)，高質(zhì)量就不全面，也談不上美好居住生活，要圍繞實施“健康中國”戰(zhàn)略，讓老百姓從“有房住”向“住好房”“住得健康”轉(zhuǎn)變。為此，應(yīng)從以下幾個方面發(fā)力。

首先，要依靠數(shù)字化改善生產(chǎn)。這與房屋建筑質(zhì)量密切相關(guān)。應(yīng)強化住宅開發(fā)的品質(zhì)管理，在建造全過程跟蹤，確保規(guī)范施工、安全生產(chǎn)，防止偷工減料、弄虛作假。

其次，要依靠工業(yè)化提高精度。住宅質(zhì)量通病得不到根治，很重要的原因是手工勞動比重大、產(chǎn)品精度低。采用工業(yè)化生產(chǎn)住宅，可大幅提升住房品質(zhì)和性能，延長使用年限、降低使用成本和維護費用。

再次，要依靠信息化、智能化做好服務(wù)。發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)的作用，將教育、醫(yī)療、旅游、大健康等信息接入社區(qū)和家庭，以滿足人民群眾日益增長的需求。

此外，還要注重住房全壽命的資源能源節(jié)約和全方位服務(wù)。住房應(yīng)該是成品，不應(yīng)該是半成品，要努力實現(xiàn)全裝修一步到位，減少浪費。由于住房的使用周期長，但家庭結(jié)構(gòu)變化快，所以要推進空間可變的結(jié)構(gòu)體系。（亢 舒）